Pourquoi investir à Villeurbanne en 2021 ?


Villeurbanne : le 10ème arrondissement de Lyon

Hôtel de Ville de Villeurbanne




Villeurbanne : loin d’être une simple commune de la banlieue lyonnaise


Villeurbanne comptait fin 2019 151 000 habitants soit 6 000 habitants de plus qu’en 2010 (+4%). La tranche d’âge la plus représentée est celle des 20-24 ans qui constitue 11% de la population. Cette commune de banlieue est la plus peuplée de France, et ce n’est pas un hasard : Les habitants de la région lyonnaise aiment Villeurbanne ! Ils peuvent profiter de toutes les commodités de la capitale des Gaules tout en jouissant de prix immobiliers plus abordables.


A travers ses audaces architecturales, son avant-gardisme artistique et les nombreux témoignages de son passé industriel, la ville fait aujourd’hui la différence avec son patrimoine inclassable. Une histoire de la ville marquée par des projets-phares comme les « gratte-ciel » situés sur l’avenue « Henri Barbusse ». Ce quartier a été construit de toutes pièces entre 1930 et 1935 par un maire utopiste, Lazare Goujon. Il rêvait d’un centre-ville pour Villeurbanne structuré autour de 1 500 logements sociaux équipés de tout le confort moderne (ascenseurs, eau chaude courante, etc.), des commerces de proximité, des équipements municipaux (écoles, hospices, équipements sportifs, etc.). Aujourd’hui c’est la marque de la ville, son logo.


Aujourd’hui, on compte toujours de nombreux bâtiments qui témoignent de cette richesse architecturale comme l’Hôtel de ville, le Théâtre National Populaire, la Maison du livre de l’image et du son, l’Astroballe ou encore les anciennes usines Bayard.


Un des points forts de la ville est la présence de plus de 30 000 étudiants au sein d’un tissu d’écoles et d’universités très dense dont le campus de « La Doua » comptabilisant à lui seul 22 000 étudiants.




Une opportunité à saisir pour les investisseurs !


Face à l’explosion démographique, les besoins en logement progressent. La construction de logements neufs n’est pas suffisante ce qui provoque une montée en flèche des loyers. Avec ces premiers éléments en vue, investir à Villeurbanne semble chose facile : des loyers en hausse, un dynamisme devant permettre une plus-value assurée sur le moyen terme et une zone géographique où investir clairement identifiée.



Villeurbanne est en pleine mutation, différents projets d’urbanisme et de mobilité urbaine contribuent à l’explosion de la demande des investisseurs dans l’immobilier.



Vue aérienne de Villeurbanne




LES PROJETS D’URBANISME


Projet « SAINT-JEAN »


Délimité à l’est par l’ancienne courbe d’un bras du Rhône et par le canal de Jonage qui borde le quartier à l’ouest, Saint-Jean compte aujourd’hui 3 500 habitants, 260 entreprises, 1 200 emplois, ainsi que plusieurs équipements sportifs. Le projet prévoit une densification du secteur résidentiel par la construction de nouveaux logements (environ 3 000 attendus d’ici à 2030), l’ouverture de commerces et de services publics autour de la résidence Saint-Jean. Dans un second temps, l’ambition est de relier Saint-Jean aux deux « moteurs » économiques et universitaires voisins : le campus de la Doua et les grandes écoles de Vaulx-en-Velin. Le quartier devrait accueillir à terme 15 000 habitants.



Projet « LYONTECH - LA DOUA »


Le pôle universitaire de la Doua, l’un des plus grands quartiers de Villeurbanne, va connaître une mutation profonde : mieux inséré dans la ville, il va bénéficier d’une rénovation d’ampleur. Le campus est aussi appelé à devenir un moteur pour l’économie et l’emploi. L’objectif, à l’horizon 2025, est de créer un « campus européen de référence en sciences et technologies pour une société durable », avec 200 entreprises, 3 000 emplois supplémentaires et le dépôt de 150 brevets par an. Le campus et ses 22 000 étudiants actuels est une véritable mine d’or pour tout investisseur immobilier pouvant profiter d’un prix d’acquisition faible tout en profitant de rendements intéressants grâce notamment aux colocations qui sont monnaie courante et très recherchées dans le secteur. Qui plus est, la population étudiante amenée à s’agrandir avec un nombre toujours plus important d’étudiants étrangers devrait vous permettre sans problème de louer votre appartement tout au long de l’année.



Projet « ZAC GRATTE-CIEL CENTRE-VILLE »


Ce projet porté par la Métropole et la ville de Villeurbanne vise à conforter le centre-ville et à lui donner une nouvelle dimension de cœur « d’agglomération » en l'étendant vers le nord, le long d'un prolongement de l'avenue Henri-Barbusse. C’est une grande opération de renouvellement urbain dans un quartier historique des années 30. Un des enjeux est de renforcer la présence des commerces pour augmenter l'attractivité du centre-ville tout en préservant et en dynamisant les commerces existants. La fin de l’opération est prévue pour 2030.




Les projets de mobilité urbaine :


Actuellement Villeurbanne est traversée par deux lignes de métro (métro A et B), trois lignes de tramway (T1, T3, T4), une ligne desservant l’aéroport Lyon Saint-Exupéry et neuf lignes de bus à service renforcé (C2, C3, C8, C9, C11, C15, C16, C17, C26).

À ces dessertes importantes vient s’ajouter la création de nombreuses pistes cyclables au sein de la ville réduisant ainsi la circulation automobile. Le centre-ville devient donc d’autant plus agréable à vivre.

Grâce à son réseau dense de transport en commun Villeurbanne s’affiche comme le véritable 10ème arrondissement lyonnais, à équidistance de la Gare Part Dieu et de l’Hôtel de ville de Lyon, tous deux à 10 minutes de transport en commun (respectivement en tramway et métro). Cette proximité offre une double attractivité à la ville avec d’une part les 30 000 étudiants déjà présents mais aussi d’autre part certains étudiants lyonnais préférant loger à Villeurbanne à seulement 10 minutes de transport où les loyers sont de 10% à 20% moins coûteux. Cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années avec la mise en place d’une nouvelle ligne de bus (C3) traversant le centre de Lyon jusqu’aux campus Villeurbannais.








Chez Konstance nous sommes convaincus que Villeurbanne est le 10ème arrondissement de Lyon : une tendance commune à l’aménagement urbain végétal laissant la priorité aux modes de transport « doux » mais aussi un dense maillage de transports en commun idéal pour la population étudiante que nous ciblons tout particulièrement.


À seulement 10 minutes du centre-ville lyonnais, Villeurbanne affiche des prix au m2 presque 50% moins coûteux ! Le prix moyen est ainsi de 3 350 € (contre près de 6 000 € à Lyon) et peut varier entre 2 399 € et 4 419 € en fonction des quartiers. Les prix ont augmenté de 37,4% en 10 ans et de 7,8% en 2019. (source, meilleurs agents)

Les loyers quant à eux restent sensiblement proches des loyers observés sur Lyon avec une décote maximale pouvant atteindre les 20% (vs une décote du coût d’acquisition de près de 50%).


Ces prix très attractifs font de Villeurbanne un excellent marché de report pour les investisseurs lyonnais qui peuvent investir dans un T1 pour moins de 125 000 € ; un T2 pour 150 000 € et 200 000 € pour un T3. Chaque budget pour être associé à une stratégie intéressante : un T1 pour un étudiant proche d’un des campus de la ville, un T2 pour un jeune actif à proximité des transports pour rejoindre le centre-ville de Lyon ou encore un T3 (voir T4 ou même T5) afin d’envisager une collocation étudiante proche du campus de La Doua.

Si Villeurbanne offre de nombreuses opportunités d’investissement, il convient malgré tout de garder à l’esprit que tous les quartiers ne se valent pas et qu’une mauvaise orientation à ce niveau-là peut entrainer un investissement raté. Ainsi, nous vous proposons ci-dessous quelques clés de lecture des quartiers que nous privilégions sur le marché villeurbannais.



Chez Konstance nous aimons Villeurbanne pour les rendements offerts et pour sa sécurité de placement.




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