Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Etienne



Le marché immobilier se porte mieux : 1 044 € / m2 de moyenne au 1er novembre 2020 (source : Meilleurs Agents). Au cours des 10 dernières années, le prix de l’immobilier a chuté de 21 %. Désormais, tout est mis en œuvre pour redorer le blason de la ville, trop souvent comparé à sa grande sœur : Lyon. En 2020 comptez 1 200 €/m2 pour un appartement situé dans l’hyper-centre de la ville.


Ville inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et cité du design, Saint-Etienne profite de sa proximité avec sa grande sœur : Lyon. Cette dernière, surpeuplée et chère, pousse une partie de ses habitants à se rapprocher des villes limitrophes comme Saint-Etienne. Aussi, les entreprises et écoles qui ont du mal à trouver des locaux, se délocalisent dans le bassin stéphanois. C’est le cas notamment des écoles suivantes : Université de Lyon campus Tréfilerie ; Science Po Lyon ; EM Lyon ; École des mines ; École d’architecture ; CNAM ; École d’ingénieur ; CHU Fac de médecine ; CHU Fac d’infirmière.

Les différents accords d’expansion avec Lyon font aujourd’hui de Saint-Etienne la 5ème ville étudiante de France.




La vacance locative


« Quelle est la vacance locative ? », l’une des premières remarques de nos investisseurs lorsque l’on propose un investissement immobilier à Saint-Étienne.


Notre réponse est simple et se fait en deux temps :

1. Certes, le taux de vacance locative sera probablement supérieur à ce qu’il pourrait être à Paris ou à Lyon, zones plus tendues.


2. Votre rôle est donc de comprendre comment éviter cette vacance. Chez Konstance nous faisons en sorte de nous différencier grâce à la qualité de nos logements ce qui permet d’être sur le dessus du panier lorsque vos futurs locataires seront en recherche d’un logement.


Il reste évident qu’investir dans une ville avec un fort rendement locatif entraine des risques. Ils sont à connaître et à prendre en compte, jamais l’investisseur ne doit être aveuglé par la seule rentabilité. Sur des villes comme Saint-Étienne nous recommandons d’ailleurs d’intégrer un mois de vacance locative par année sur vos simulations (précaution que nous prenons chez Konstance).




Le rendement


Le marché stéphanois offre l’un des rendements les plus élevés du marché français : plus de 9 % bruts. Pour exemple, un T2 de 45 m2, vendu 40 000 € auquel on ajoute 15 000 € de travaux (soit 55 000 €) pourra se louer 450 € soit un rendement brut de 9 % (en intégrant un mois de vacance locative). Ce genre d'opérations se font de plus en plus rares.


Il est nécessaire de rappeler que tous les biens ne se valent pas. Un des critères les plus importants est : la localisation. En effet, suivant l’endroit où vous allez investir, vous trouverez plus ou moins facilement des locataires. Les quartiers à privilégier sont : le centre-ville ; Tréfilerie ; La Terrasse et Bergson. Mais attention, même en ayant ciblé un quartier prisé, il peut y avoir des disparités d’une rue à l’autre.


Vous l’aurez compris, un investissement à Saint-Etienne peut être très rentable si et seulement si vous connaissez la ville, au risque d’avoir une forte vacance locative et des difficultés lors de la revente.




Les travaux


Le patrimoine immobilier de la ville est dégradé, mais abordable et propice aux LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec déficit foncier. Si vous souhaitez vous positionner sur le marché de la location étudiante vous devrez avoir un appartement offrant des prestations de qualité. Outre le fait que celui-ci devra obligatoirement être meublé, il sera aussi nécessaire de l’équiper et de le décorer avec goût pour entrainer le fameux effet « whaou » et ainsi limiter voire supprimer au maximum la vacance locative, toujours en faisant en sorte que votre logement soit sur le « haut du panier ».




Les charges de copropriété


Les biens immobiliers sont très abordables à Saint-Etienne, mais attention : ne vous précipitez pas. Un des éléments importants à prendre en compte est celui des charges de copropriété qui peut être particulièrement élevées. Pour un 40 m2, elles peuvent varier de 300 € /an à plus de 1 500 € /an. Le chauffage collectif, un ascenseur ou encore la présence d’un gardien sont des éléments pouvant expliquer ces charges mais vous qui êtes investisseurs, vous devez faire en sorte que votre loyer charges comprises ne dépasse pas un certain prix psychologique et ce même si vous proposez le chauffage collectif.

Enfin, le prix moyen d’un studio à la location à Saint-Étienne étant de l’ordre de 400 €, des charges de 1 500€ annuelles causeraient la perte de 4 mois de loyers ! Ne soyez donc pas seulement aveuglés par le faible prix de vente mais prenez bien en compte l’intégralité des éléments à votre disposition.




La superficie du logement, son prix et ses locataires


Les loyers étant faibles, les étudiants ont la possibilité de vivre dans de plus grandes surfaces qu’à Lyon ou Paris. A titre de comparaison, pour un budget de 400 €, un étudiant parisien vivra dans un 10m2, un étudiant Lyonnais dans un 20m2 et un étudiant stéphanois dans un 35 m2.

La réflexion sur la superficie sera la même si vous ciblez les jeunes actifs, ou les familles : proposer une surface en adéquation avec le marché sur lequel vous vous situez.



Pour vous aider, voici ce que Konstance préconise à ses clients :


T2 en centre-ville Collocation

Coût d’acquisition 45 000 € 60 000 €

Surface 40 – 45 m2 50 – 65 m2

Typologie des locataires Jeune couple Étudiants (2 chambres)

(Étudiant ou actif)

Loyer mensuel cc 450 € 660 € (330 € *2)


Rentabilité brute 11 % 12,10 % (1 mois de vacance inclus)



Chez Konstance nous aimons Saint-Etienne parce que c’est une ville dynamique attirant autant les étudiants que les travailleurs lyonnais qui sont + de 30 000 à faire la navette chaque jour. Il reste cependant primordial d’en maitriser les codes afin d’investir sereinement.





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