INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À VILLEURBANNE
EN 2021

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Villeurbanne ?

Considéré comme le 10ème arr. de Lyon

Villeurbanne constitué la plus grande ville du Rhône après Lyon, commune limitrophe de la capitale des Gaules, elle fait partie de la métropole de Lyon. 

Un campus avec 30.000 étudiants

Le campus de LyonTech-la Doua, compte 30.000 étudiants et regroupe 40% du potentiel scientifique lyonnais avec 80 laboratoires de recherche, 1 500 chercheurs et 1 300 doctorants. 

Une qualité de vie qui ne cesse de croitre

Villeurbanne additionne à la fois :

l’offre culturelle et sportive, la proximité des transports ET un coût de la vie moindre en termes de loyer comme de vie quotidienne

Notre analyse générale

Villeurbanne comptait fin 2019 151 000 habitants soit 6 000 habitants de plus qu’en 2010 (+4%). La tranche d’âge la plus représentée est celle des 20-24 ans qui constitue 11% de la population. Cette commune de banlieue est la plus peuplée de France, et ce n’est pas un hasard : Les habitants de la région lyonnaise aiment Villeurbanne ! Ils peuvent profiter de toutes les commodités de la capitale des Gaules tout en jouissant de prix immobiliers plus abordables.

 

A travers ses audaces architecturales, son avant-gardisme artistique et les nombreux témoignages de son passé industriel, la ville fait aujourd’hui la différence avec son patrimoine inclassable. Une histoire de la ville marquée par des projets-phares comme les « gratte-ciel » situés sur l’avenue « Henri Barbusse ». Ce quartier a été construit de toutes pièces entre 1930 et 1935 par un maire utopiste, Lazare Goujon. Il rêvait d’un centre-ville pour Villeurbanne structuré autour de 1 500 logements sociaux équipés de tout le confort moderne (ascenseurs, eau chaude courante, etc.), des commerces de proximité, des équipements municipaux (écoles, hospices, équipements sportifs, etc.). Aujourd’hui c’est la marque de la ville, son logo.

 

Aujourd’hui, on compte toujours de nombreux bâtiments qui témoignent de cette richesse architecturale comme l’Hôtel de ville, le Théâtre National Populaire, la Maison du livre de l’image et du son, l’Astroballe ou encore les anciennes usines Bayard.

 

Un des points forts de la ville est la présence de plus de 30 000 étudiants au sein d’un tissu d’écoles et d’universités très dense dont le campus de « La Doua » comptabilisant à lui seul 22 000 étudiants.

Quelques chiffres 

Part des locataires :

62%

des habitants de Villeurbanne sont des locataires

Loyer mensuel moyen :

15

par m2 selon le quartier et la typologie du bien

Prix immobilier moyen :

3.710

par m2 (selon les quartiers)

Les informations à retenir

Investir à Villeurbanne

Évolution des prix


  1. En 1 an : +3,4%
  2. En 5 ans : +39,4%
  3. En 10 ans : +46,4%
(source : meilleursagents)




Les données économiques


  1. Taux de chômage : 15,5% (meilleursagents)
  2. Population : 148 543
  3. Âge médian : 32 ans (moins de 25 ans : 36,6% et plus de 25 ans :64,3%)
  4. Parmi les 20 villes les plus peuplées de France




Le réseaux de transport


Le réseau de transport en commun de la TCL est très développé à Villeurbanne et permet de rejoindre rapidement le centre-ville de Lyon et son agglomération.

  • Gare : 1 : Gare de Villeurbanne
  • Tramway : 3 lignes (Ils desservent les universités de La Doua, Lyon 1 et des lieux stratégiques comme les gares de Part-Dieu ou de Perrache)
  • T2 : Perrache <-> Saint Priest Bel Air
  • T3 : Gare Part-Dieu Villette <-> Meyzieu Les Panettes
  • T4 : La Doua Gaston Berger <-> Hôpital Feyzin Vénissieux
  • Métro : 2 lignes
  • Ligne A : Perrache <-> Vaulx-en-Velin La Soie (Cette ligne passe par l’ensemble des quartiers de Villeurbanne)
  • Ligne B :Charpenne <-> Gare d’Oullins
  • Bus : de nombreuses lignes permanentes




Culture et patrimoine


  • Les Gratte-Ciel
  • Le Transbordeur (salle de concert axées sur les musiques actuelles)
  • Palais du Travail
  • Théâtre National Populaire (TNP)
  • La piscine du TNP
  • La Maison du Livre, de l’Image et du Son (abrite la principale médiathèque de Villeurbanne)
  • Salle Raphaël de Barros
  • L’Astroballe
  • Eglise Saint-Athanase
  • L’usine hydroélectrique de Cusset
  • Le cinéma de Zola
  • L’institut d’Art Contemporain




Monuments historiques


  • Hôtel de Ville (2ème quart du 20ème siècle)
  • Villa dite Villa Lafont (1er quart du 20ème siècle)





Description des quartiers de Villeurbanne

Charpennes-Le Tonkin


Dans ce quartier, le parc Jean-Monnet en est le poumon vert. De nombreux aménagements ont débuté dans les années 60 dans le secteur Tonkin. On retrouve également beaucoup de résidences étudiantes au nord de ce quartier, proche du campus de la Doua où la population est jeune et active.




Gratte-Ciel


Ce quartier est caractérisé par son architecture avant-gardiste, situé près du cours Emile Zola, la rue Anatole France ou la rue Docteur Rollet. Le projet actuel du quartier est de s’étendre sur l’axe nord vers les rues Barbusses et Racine pour dynamiser et rendre plus attractif. Pour y aboutir, il est prévu de construire un complexe sportif, un groupe scolaire, un lycée et une nouvelle piscine en plus de 900 logements répartis.




Cusset / Bonnevay


C’est dans ce quartier que la première mairie de Villeurbanne a vu le jour. Nous retrouvons d’un côté Cusset avec son centre commercial, ses animations, ses commerces… De l’autre côté, il y a Bonnevay, considéré comme le pôle sportif de la ville avec l’Astroballe qui regroupe la salle de basket-ball, des stades conçus pour la pratique du Rugby…




La Doua


C’est une zone industrielle où sont regroupés en majorité des étudiants du fait de la réunion de plusieurs universités.




Ferrandière / Maisons-Neuves


A la pointe des aménagements urbanistes dans les années 30, ce quartier évolue encore aujourd’hui, on y trouve de vieux immeubles tout comme de nouveaux habitats qui font leur apparition avec l’arrivée de programmes immobiliers et de logements sociaux. Beaucoup d’aménagements sont apparus grâce à la ville comme des terrains pour enfants et adolescents, des espaces verts et des pistes cyclables.





Notre analyse ciblée

Face à l’explosion démographique, les besoins en logement progressent. La construction de logements neufs n’est pas suffisante ce qui provoque une montée en flèche des loyers. Avec ces premiers éléments en vue, investir à Villeurbanne semble chose facile : des loyers en hausse, un dynamisme devant permettre une plus-value assurée sur le moyen terme et une zone géographique où investir clairement identifiée;

Vous souhaitez faire un pari sur l’avenir ainsi que dégager un rendement brut supérieur aux quartiers Lyonnais : investissez à Villeurbanne qui est très bien desservi par les transports en commun et compte 30 000 étudiants en 2020.

Investissement locatif à Villeurbanne

Investir suivant votre stratégie

Stratégie de « développement »


La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaître une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie. Les projets d’urbanisme et de redynamisation des différents quartiers de Villeurbanne laissent présager, une plus-value importante sur le moyen terme. Cette attractivité, cumulée à l’envolée des prix lyonnais pourrait accélérer le phénomène : faute de pouvoir se loger à Lyon de nombreuses personnes devraient se reporter sur Villeurbanne. Seul bémol : le marché villeurbannais devient tout aussi tendu (si ce n’est plus) que le marché lyonnais avec une offre très faible et une demande qui explose.




Villeurbanne, ville parfaite pour une stratégie de « Développement »


La stratégie dite de « rendement » consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien est en général une petite surface et se situe en périphérie.
Chez Konstance nous sommes persuadés que Villeurbanne est une ville de « rendement », les prix y sont très attractifs et la demande étudiante forte. Vous devriez maximiser votre rentabilité en limitant au maximum la vacance locative. Les étudiants sont aussi de très bons locataires car ils bénéficient bien souvent de l’aide de leurs parents pouvant se porter « caution », garantissant ainsi le paiement des loyers. Enfin, opter pour une collocation est le meilleur moyen pour vous de rationaliser les coûts tout en maximisant les loyers ce qui augmente mécaniquement votre rentabilité.
 Référence sur un 20 m2 :
- Prix moyen au m2 : 3 680€ - Loyer moyen : 450 € - Rendement Brut : entre 5 et 10 %





Les quartiers où investir

Investir à Charpennes – Le Tonkin : « Le quartier aux portes de Lyon »


Ce quartier compte 12 887 habitants et bénéficie de sa proximité immédiate avec le 6ème arrondissement de Lyon et du Parc de la Tête d’Or. On compte 4 groupes scolaires, un collège et le lycée du Parc avec ses célèbres classes préparatoires attirant des étudiants désireux de trouver un petit logement. Les commerces et les grandes enseignes sont regroupés au cœur du quartier tout comme la clinique privée du Tonkin. Charpennes, est desservi par les transports lyonnais notamment par le métro B et A, le tramway (ligne T1) et les lignes de bus. La Part-dieu se situe à moins de 10 min et le centre-ville à moins de 15 min. Ce quartier sera à privilégier si vous souhaitez louer un studio / T1 à un étudiant ou un T2 à un jeune actif par exemple.
Novembre 2020, le prix au m2 d’un appartement est de 3 863 €, avec un prix variant entre 2 934 € et 4 602 €. (Source : meilleurs agents)




Investir à La Doua : « La ville dans la ville »


Majoritairement occupé par les étudiants et jeunes cadres. La Doua connait depuis plusieurs années un très fort développement de l’immobilier notamment grâce à la forte demande locative (84% des habitants sont locataires). Le campus de « la Doua » recense 22 000 étudiants (20% des étudiants lyonnais), 3 écoles d’ingénieurs, 700 salariés et 2 000 chercheurs. Ce campus est traversé par le tramway qui assure une connectivité avec le centre de Lyon. Un second point fort est la réhabilitation d’un espace de 3,5 ha qui va être transformé pour accueillir 2 100 m2 de commerces, un hôtel et un parc public de plus de 4 400 m2. Quartier étudiant par excellence, il est préférable d’investir une collocation afin de maximiser votre rentabilité.

Novembre 2020, le prix au m2 d’un appartement est de 3 954 €, avec un prix variant entre 2 854 € et 5 438 €. (Source : meilleurs agents)




Investir à Gratte-Ciel : « Quartier historique »


Aujourd’hui on dénombre 4 300 habitants. La création de nombreux commerces et d’un centre commercial ont développé l’activité et le dynamisme du quartier. Les résidents sont à la fois des familles qui apprécient la proximité avec le parc de la Tête d’Or et les étudiants qui peuvent se rendre facilement au campus de « La Doua ». L’implantation de nombreuses entreprises et la proximité avec le périphérique ont dopé la demande locative.
Actuellement, le projet « ZAC Gratte-Ciel » vise à étendre la surface du quartier sur l’axe Nord vers les rues Barbusse et Racine afin de le dynamiser et le rendre plus attractif. Au programme de ces prochains aménagements, la création d’un complexe sportif, un groupe scolaire, un lycée et plus de 900 logements répartis sur ce secteur.
Quartier idéal si vous souhaitez louer votre logement à un cadre. Si vous préférez répondre à la demande des familles nous conseillons de vous orienter vers une location vide, certes moins avantageuse au niveau fiscal, mais qui vous permettra de louer votre bien plus facilement.
Novembre 2020, le prix au m2 d’un appartement est de 4 213 €, avec un prix variant entre 3 151 € et 5182 €. (Source : meilleurs agents)




Investir à Carré Soie : « De quartier industriel à pôle tertiaire »


De nombreuses usines de textile étaient autrefois présentes dans ce quartier : d’où le nom donné de « La Soie ».
Le carré de Soie, situé entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin s’ouvre depuis 2004 sur le secteur tertiaire en proposant de nouvelles offres d’immobilier d’entreprise. On compte 16 000 habitants, 900 entreprises avec 14 000 postes. Son emplacement stratégique à proximité de l’aéroport, de la gare Part-Dieu et du grand parc de Miribel attire et se révèle être un atout majeur pour les résidents et les entreprises. Le développement du Carré de Soie est une opération de renouvellement sur 4 zones principales réparties entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin. La fin de l’opération est prévue pour 2030 avec la création de 5 000 logements pour 6 500 personnes et 8 000 salariés ainsi que la création de 200 000 m2 de bureaux à proximité du pôle de transports.
Les résidents sont pour la plupart des jeunes actifs ou des familles, en recherche de T2 et T3. Ce quartier peut aussi s’avérer un bon choix d’avenir si vous optez pour une stratégie de développement. Nous estimons que le prix au m2 est aujourd’hui bien inférieur au potentiel du quartier.
Novembre 2020, le prix au m2 d’un appartement est de 3 200 €, avec un prix variant entre 3 000€ et 3 600€. (Source : meilleurs agents)





Les projets urbains

Projet « SAINT-JEAN »


Délimité à l’est par l’ancienne courbe d’un bras du Rhône et par le canal de Jonage qui borde le quartier à l’ouest, Saint-Jean compte aujourd’hui 3 500 habitants, 260 entreprises, 1 200 emplois, ainsi que plusieurs équipements sportifs. Le projet prévoit une densification du secteur résidentiel par la construction de nouveaux logements (environ 3 000 attendus d’ici à 2030), l’ouverture de commerces et de services publics autour de la résidence Saint-Jean. Dans un second temps, l’ambition est de relier Saint-Jean aux deux « moteurs » économiques et universitaires voisins : le campus de la Doua et les grandes écoles de Vaulx-en-Velin. Le quartier devrait accueillir à terme 15 000 habitants.




Projet « LYONTECH - LA DOUA »


Le pôle universitaire de la Doua, l’un des plus grands quartiers de Villeurbanne, va connaître une mutation profonde : mieux inséré dans la ville, il va bénéficier d’une rénovation d’ampleur. Le campus est aussi appelé à devenir un moteur pour l’économie et l’emploi. L’objectif, à l’horizon 2025, est de créer un « campus européen de référence en sciences et technologies pour une société durable », avec 200 entreprises, 3 000 emplois supplémentaires et le dépôt de 150 brevets par an. Le campus et ses 22 000 étudiants actuels est une véritable mine d’or pour tout investisseur immobilier pouvant profiter d’un prix d’acquisition faible tout en profitant de rendements intéressants grâce notamment aux colocations qui sont monnaie courante et très recherchées dans le secteur. Qui plus est, la population étudiante amenée à s’agrandir avec un nombre toujours plus important d’étudiants étrangers devrait vous permettre sans problème de louer votre appartement tout au long de l’année.




Projet « ZAC GRATTE-CIEL CENTRE-VILLE »


Ce projet porté par la Métropole et la ville de Villeurbanne vise à conforter le centre-ville et à lui donner une nouvelle dimension de cœur « d’agglomération » en l'étendant vers le nord, le long d'un prolongement de l'avenue Henri-Barbusse. C’est une grande opération de renouvellement urbain dans un quartier historique des années 30. Un des enjeux est de renforcer la présence des commerces pour augmenter l'attractivité du centre-ville tout en préservant et en dynamisant les commerces existants. La fin de l’opération est prévue pour 2030.




Les projets de mobilité urbaine


  • Actuellement Villeurbanne est traversée par deux lignes de métro (métro A et B), trois lignes de tramway (T1, T3, T4), une ligne desservant l’aéroport Lyon Saint-Exupéry et neuf lignes de bus à service renforcé (C2, C3, C8, C9, C11, C15, C16, C17, C26).
  • À ces dessertes importantes vient s’ajouter la création de nombreuses pistes cyclables au sein de la ville réduisant ainsi la circulation automobile. Le centre-ville devient donc d’autant plus agréable à vivre.
  • Grâce à son réseau dense de transport en commun Villeurbanne s’affiche comme le véritable 10ème arrondissement lyonnais, à équidistance de la Gare Part Dieu et de l’Hôtel de ville de Lyon, tous deux à 10 minutes de transport en commun (respectivement en tramway et métro). Cette proximité offre une double attractivité à la ville avec d’une part les 30 000 étudiants déjà présents mais aussi d’autre part certains étudiants lyonnais préférant loger à Villeurbanne à seulement 10 minutes de transport où les loyers sont de 10% à 20% moins coûteux. Cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années avec la mise en place d’une nouvelle ligne de bus (C3) traversant le centre de Lyon jusqu’aux campus Villeurbannais.





Villeurbanne en résumé

Villeurbanne attrayante

Villeurbanne dynamique

Lyon est une ville pleine d'énergie et de dynamisme, grâce à ses citoyen∙ne∙s, urbain∙e∙s, professionnel∙le∙s ou étudiant∙e∙s, mais aussi par son économie, ses infrastructures, son héritage historique et sa situation géographique !

Villeurbanne facile d'accès

Forte de sa situation géographique, Lyon a su utiliser ses atouts naturels pour construire un réseau de communication performant et diversifié, entre terre, mer et air !

Investir à Villeurbanne en fonction de votre budget 

Nos produits pour un budget entre 120-200.000 €

Apport minimum : 15.000 

Studio (Villeurbanne & 1ère couronne Lyonnaise)

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Rendement locatif net* : 3% à 4% 

Secteur étudiant avec un marché tendu

Budget moindre et plus value à la revente. 

En moyenne :

Surface : 18 -25m2

Loyer : (+/-) 600cc 

Prix m2 : 3.500 - 5.500 

Rendement brut : (+/-) 5,5%

Prix d'achat : 110-140.000 

Budget(+/-) 170.000 

Nos produits pour un budget entre 200-280.000 €

Apport minimum : 25.000 

T1 bis/ T2 (Villeurbanne & couronne Lyonnaise)

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Rendement locatif net* : 3% à 4% 

Secteur étudiant avec un marché tendu

Budget moindre et plus value à la revente. 

En moyenne

Surface : 30 -45m2

Loyer : (+/-) 750cc 

Prix m2 : 3.500 - 5.500 

Rendement brut : (+/-) 5%

Prix d'achat : 150 -250.000 

Budget(+/-) 230.000 

Nos produits pour un budget entre 280-500.000 €

Apport minimum : 35.000 

Colocation 2 ou 3 personnes

(Villeurbanne & 1ère couronne Lyonnaise)

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Rendement locatif net* : 3,5% à 5% 

Secteur étudiant avec un marché tendu

Budget moindre et plus value à la revente. 

En moyenne :

Surface : 50 -80m2

Loyer : (+/-) 550cc €/ Ch

Prix m2 : 3.000 - 5.500 

Rendement brut : (+/-) 5%

Prix d'achat : 180 -350.000 

Budget(+/-) 330.000 

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100