INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À SAINT-ETIENNE
EN 2021

Évolution des prix

• En 1 an : + 2,5%
• En 5 ans : + 6,9%
• En 10 ans : - 19,4%

Les données économiques

1. Taux de chômage : 20,4% (meilleursagents)
2. Population : 170 761
3. Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 32,4% et plus de 25 ans : 67,6%)
4. 3ème métropole régionale après Grenoble et Lyon
5. 14ème commune la plus peuplée de France

Le réseaux de transport

C’est 40 communes desservies, 3 services de transport à la demande (MonBus), un service de transport pour les personnes à mobilité très réduite (Handi’Stas) Gare : 4 au total, la plus importante Gare Saint- Étienne Châteaucreux (et Bellevue, Carnot et La Terrasse) Tramway : 3 lignes T1 : Hôpital Nord <-> Solaure T2 : Cité du Design <-> Châteaucreux Gare T3 : Hop. Nord/Terrasse <-> Bellevue Bus : 69 lignes régulières

Culture et patrimoine

• Ville de la création innovante, de design et du numérique

Monuments historiques

• Parc naturel du Pilat
• Musée d’art moderne et contemporain
• Maison de la Réserve Naturelle Régionale des gorges de la Loire
• La cité du Design
• Maison de François Ier (classé)
• Site Le Corbusier
• Le château de Rochetaillée
• Puits Couriot/Parc-Musée de la Mine (classé)
• Château d’Essalois
• Eglise Saint-Pierre- Le Corbusier
• Barrage de Grangent

L’hyper-centre

Le quartier qui s’étend de la place Albert Thomas à la place Chavanelle en passant par la rue de la République et le bas du Crêt-de-Roc, est le secteur idéal pour la jeunesse de nos jours qui utilise les modes de transports doux et qui croque la vie à pleine dent . L’hyper-centre regroupe de nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars et une touche de bâtiments historiques. C’est un quartier animé le jour comme la nuit.

Villeboeuf et Fauriel

Le cours Fauriel, fait partie des quartiers de la ville les plus tranquille et sécurisé (présence d’un commissariat). Il est également apprécié des joggeurs pour ses larges trottoirs et sa proximité du Parc de l’Europe et du Jardin des Plantes où l’on trouve le grand Opéra de Saint-Etienne et de nombreux marchés. C’est aussi un échappatoire pour les nouveaux arrivants réticents grâce à l’accès rapide à la N88 qui permet de fuir la ville rapidement. Vous l’avez compris, si vous souhaitez trouver des banlieues chics, peu touristiques mais pas trop loin du centre-ville, accueillant enfants et retraités vous êtes au bon endroit.

Centre Historique

Ce quartier offre la possibilité de faire de nombreuses balades dans les parcs et espaces verts du centre comme la Place Jean Jaurès et la Place de l’Hôtel-de-Ville. Pour être au plus proche des commerçants il faut se rendre dans la rue Prairie où vous découvrirez plusieurs marchés tous les jours de la semaine. Un quartier animé où il est agréable de se loger.

Crêt-de-Roc

Sur l’ancienne colline, on commence à découvrir des éco-quartiers tendance bobo : un secteur qui se dynamise et qui voit apparaître des espaces verts, des habitats rénovés, et un cadre très fleuri. C’est en effet, un agréable lieu de vie à proximité du centre-ville et de la gare où l’on voit s’installer des boutiques éphémères et des concept stores, des restaurants branchés et des ateliers d’artisans.

Bergson et La Terrasse

Quartiers familiaux disposant de nombreux commerces, écoles et équipements sportifs (Piscine de Gouchy, Parc de l’Etivalière, etc.), c’est aussi l’endroit idéal pour tous les fans de l’ASSE pouvant se rendre à pied au stade Geoffroy Guichard. Le plus, ce sont les places de parking presque illimitées.

Rochetaillé, Saint-Victor et Saint-Priest-en-Jare

Ce sont des banlieues chics qui séduiront en priorité les familles en quête de tranquillité.

La vacance locative

« Quelle est la vacance locative ? », l’une des premières remarques de nos investisseurs lorsque l’on propose un investissement immobilier à Saint-Étienne. Notre réponse est simple et se fait en deux temps : 1. Certes, le taux de vacance locative sera probablement supérieur à ce qu’il pourrait être à Paris ou à Lyon, zones plus tendues. 2. Votre rôle est donc de comprendre comment éviter cette vacance. Chez Konstance nous faisons en sorte de nous différencier grâce à la qualité de nos logements ce qui permet d’être sur le dessus du panier lorsque vos futurs locataires seront en recherche d’un logement. Il reste évident qu’investir dans une ville avec un fort rendement locatif entraine des risques. Ils sont à connaître et à prendre en compte, jamais l’investisseur ne doit être aveuglé par la seule rentabilité. Sur des villes comme Saint-Étienne nous recommandons d’ailleurs d’intégrer un mois de vacance locative par année sur vos simulations (précaution que nous prenons chez Konstance).

Le rendement

Le marché stéphanois offre l’un des rendements les plus élevés du marché français : plus de 9 % bruts. Pour exemple, un T2 de 45 m2, vendu 40 000 € auquel on ajoute 15 000 € de travaux (soit 55 000 €) pourra se louer 450 € soit un rendement brut de 9 % (en intégrant un mois de vacance locative). Ce genre d'opérations se font de plus en plus rares. Il est nécessaire de rappeler que tous les biens ne se valent pas. Un des critères les plus importants est : la localisation. En effet, suivant l’endroit où vous allez investir, vous trouverez plus ou moins facilement des locataires. Les quartiers à privilégier sont : le centre-ville ; Tréfilerie ; La Terrasse et Bergson. Mais attention, même en ayant ciblé un quartier prisé, il peut y avoir des disparités d’une rue à l’autre. Vous l’aurez compris, un investissement à Saint-Etienne peut être très rentable si et seulement si vous connaissez la ville, au risque d’avoir une forte vacance locative et des difficultés lors de la revente.

Les travaux

Le patrimoine immobilier de la ville est dégradé, mais abordable et propice aux LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec déficit foncier. Si vous souhaitez vous positionner sur le marché de la location étudiante vous devrez avoir un appartement offrant des prestations de qualité. Outre le fait que celui-ci devra obligatoirement être meublé, il sera aussi nécessaire de l’équiper et de le décorer avec goût pour entrainer le fameux effet « whaou » et ainsi limiter voire supprimer au maximum la vacance locative, toujours en faisant en sorte que votre logement soit sur le « haut du panier ».

Les charges de copropriété

Les biens immobiliers sont très abordables à Saint-Etienne, mais attention : ne vous précipitez pas. Un des éléments importants à prendre en compte est celui des charges de copropriété qui peut être particulièrement élevées. Pour un 40 m2, elles peuvent varier de 300 € /an à plus de 1 500 € /an. Le chauffage collectif, un ascenseur ou encore la présence d’un gardien sont des éléments pouvant expliquer ces charges mais vous qui êtes investisseurs, vous devez faire en sorte que votre loyer charges comprises ne dépasse pas un certain prix psychologique et ce même si vous proposez le chauffage collectif. Enfin, le prix moyen d’un studio à la location à Saint-Étienne étant de l’ordre de 400 €, des charges de 1 500€ annuelles causeraient la perte de 4 mois de loyers ! Ne soyez donc pas seulement aveuglés par le faible prix de vente mais prenez bien en compte l’intégralité des éléments à votre disposition.

La superficie du logement, son prix et ses locataires

Les loyers étant faibles, les étudiants ont la possibilité de vivre dans de plus grandes surfaces qu’à Lyon ou Paris. A titre de comparaison, pour un budget de 400 €, un étudiant parisien vivra dans un 10m2, un étudiant Lyonnais dans un 20m2 et un étudiant stéphanois dans un 35 m2. La réflexion sur la superficie sera la même si vous ciblez les jeunes actifs, ou les familles : proposer une surface en adéquation avec le marché sur lequel vous vous situez.

Pour vous aider, voici ce que Konstance préconise à ses clients

T2 en centre-ville Collocation Coût d’acquisition 45 000 € 60 000 € Surface 40 – 45 m2 50 – 65 m2 Typologie des locataires Jeune couple Étudiants (2 chambres) (Étudiant ou actif) Loyer mensuel cc 450 € 660 € (330 € *2) Rentabilité brute 11 % 12,10 % (1 mois de vacance inclus)

Une stratégie de « rendement »

La stratégie dite de rendement consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien correspond en général à des petites surfaces, situées en périphérie. Le risque locatif y est plus grand que dans des villes comme Lyon.
À Saint-Etienne, quelque soit le quartier, nous sommes en présence d’une stratégie d’investissement dite de « rendement », à la différence près qu’il ne s’agit pas d’investir dans la périphérie mais bien dans le centre de la ville. Vous pourrez facilement atteindre un rendement brut supérieur à 9 %. En contrepartie vous devrez garder votre investissement à minima 5 années afin de rembourser les diverses charges liées à l’acquisition du bien (notaire, agence, travaux, etc.). En effet, le prix de l’immobilier reste stable et augmente très lentement (+2 % en 2019)

Quelles sont les conséquences d'une stratégie de rendement ?

1. Si vous revendez votre bien trop rapidement vous aurez fait une opération à perte, puisque le prix de revente ne parviendra pas à couvrir l’intégralité des coûts rattachés à l’acquisition = un prix au m2 revenant environ à 1 500 € une fois tous les coûts de l’opération comptabilisés, et un prix de vente n’excédant pas 1200€/m2.
   
2. En contrepartie, votre effort mensuel sera nul, et vous pourrez même compter sur un cash-flow positif vous promettant un revenu mensuel et ce même après avoir déduit TOUTES les charges liées à l’appartement (Charges, taxe foncière, assurance, frais expert-comptable, frais de gestion locative…etc.)
   
3. Vu le coût d’acquisition et le dynamisme de la ville nous sommes persuadé que l’immobilier stéphanois devrait connaître de belles années de croissance permettant aux investisseurs actuels d’en tirer une plus-value intéressante.

Investir en centre-ville : « l’hyper-centre, une valeur sûre ».

L’hyper-centre situé entre la place du peuple et la place d’hôtel de ville de Saint-Etienne est prisé par les jeunes pour son animation. Le secteur est idéal pour les personnes se déplaçant à pied ou à vélo. On profite dans ce quartier des nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars, ainsi que du charme des bâtiments historiques. Le repère principal reste la ligne de tramway qui traverse la ville du nord au sud autour de laquelle les étudiants résident. Prix moyen : 1 500 € / m2

Investir à Tréfilerie : « La faculté Jean-Monnet »

Ce quartier de Saint-Etienne est particulièrement prisé par les étudiants à la recherche d’une location efficacement desservie par les transports en commun. Les lignes de tramway T1 et T3 desservent notamment l’arrêt « Université Tréfilerie », situé devant l’université et à seulement 5 minutes du centre-ville. Il s’agit d’un lieu à privilégier si vous souhaitez accéder à un logement abordable, nous recommandons d’investir dans une petite surface (pour un étudiant seul), les étudiants en collocation préférant le centre-ville. Prix moyen : 1 200 € / m2

Investir à Bergson, Terrasse : « La proximité avec l’hôpital Nord »

Ces deux quartiers sont idéaux pour les familles mais aussi les étudiants en médecine privilégiant la proximité de l’hôpital Nord au centre-ville. Ces deux quartiers sont bien desservis par le tramway à 10 minutes du centre-ville, le stationnement y est facile. À noter qu'il existe de nombreux commerces, écoles et équipements sportifs. Le quartier de La Terrasse, est aussi considéré comme un lieu où se rencontre les diverses lignes de bus et l’entrée d’autoroute pour rejoindre Lyon. Prix moyen : 1 200 € / m2

Investir à Crêt de Roc : « Le Montmartre stéphanois »

Le quartier du Crêt-de-Roc, calme et agréable à vivre, est situé à proximité du centre-ville. Le Crêt-de-Roc, modèle d'un quartier écologique, est l'un des quartiers les plus recherchés de Saint-Etienne de par sa verdure, ses habitats durables ou renouvelés, ainsi que des villas. Le quartier attire également des designers et des artistes en raison de sa proximité avec la Cité du Design. Situé sur une colline, le Crêt-de-Roc offre l'une des plus belles vues de la ville. Prix moyen : 1 100 € / m2

Investir à Jacquard : « Le visage design »

Le quartier de Jacquard offre un environnement paisible à quelques pas du centre-ville. Moderne et dynamique : aménagement d'espaces verts, réhabilitation d'appartements et nouveaux programmes de construction, il est idéal pour un investissement sécurisé qui vous permettra de réaliser une belle plus-value si vous décidez de revendre votre bien. Privilégier un bien proche de la place Jacquard et donc proche de l’hyper centre. Vous trouverez facilement des locataires : soit des étudiants soit des jeunes actifs. Prix moyen : 1 100 € / m2

Investir à Cours Fauriel : « Le plus huppé »

Un emplacement de qualité, quartier situé à proximité de la gare Châteaucreux ainsi que du centre-ville. Le Cours Fauriel est idéal pour les seniors ainsi que pour les étudiants qui se rendent aux écoles suivantes : EM Lyon ; École des mines ; École nationale de musique. Un des points de vigilance est le prix des charges de copropriété, souvent très élevées. Il est opportun de viser un T1 ou un appartement de type T3 pour la collocation. Prix moyen : 1 200 € / m2

Investir à Châteaucreux : « Le centre économique »

Autre périmètre qui parachève sa mue : Châteaucreux. « Cette zone autour de la gare TGV s’affirme comme le quartier d’affaires de la commune », souligne Alain Courtet, notaire à Saint-Étienne. Les immeubles de bureaux y côtoient commerces, logements neufs et hôtels, le tout à cinq minutes à pied du centre-ville. Atout supplémentaire de ce quartier : depuis fin 2019, il est relié par le tram à celui de la Terrasse. Prix moyen : 1 000 € / m2

Le projet « Capitale French Tech »

Saint-Étienne a été nommé Design Tech en 2015 puis a été reconnu par le réseau thématique French Tech en IOT (Internet of Things, ou IoT soit l'interconnexion entre l'Internet et des objets, des lieux et des environnements physiques) et Manufacturing en 2016. Ces prix placent l'agglomération de Saint-Étienne et son écosystème d'entreprises parmi les premiers territoires dans le domaine du numérique, du design et de l'innovation, moteurs de la croissance économique. L’agglomération de Saint-Etienne emploie 10 000 salariés sur le secteur du numérique dans 750 entreprises différentes, avec un chiffre d'affaires annuel total de plus de 1,5 milliard d'euros. Saint-Étienne continue de croître dans l'écosystème national des startups. Elle vient de s’associer à Lyon en 2019 afin de déposer conjointement une candidature au label Capitale French Tech.

Le projet de développement de la nature en ville

La ville de Saint-Etienne a retrouvé sa troisième fleur ! Le label délivré par le Comité National des Fleurs et des Villages met en avant les efforts consentis par les Stéphanois et les élus pour embellir Saint-Etienne et offrir un environnement de qualité. Saint-Étienne compte 720 hectares d'espaces verts, 13 km2 de forêt, 15 grands parcs et plus de 80 places et jardins, sans oublier 3 150 jardins familiaux. En 2019, la ville de Saint-Étienne a lancé un projet ambitieux afin de développer la nature au cœur de la ville. Ce projet est issu d’une étude avec pour sujet la trame verte (pour le végétal) et bleue (pour les cours d’eau), ou comment relier les parcs de la ville entre eux, grâce à des connexions écologiques, paysagères et piétonnes.

Les projets de mobilité urbaine

Le réseau de transports en commun de Saint-Étienne Métropole évolue régulièrement pour améliorer le service rendu aux voyageurs, faciliter les déplacements et mieux identifier les pôles de correspondances. Saint-Etienne Métropole a mis en place un plan d’actions ambitieux pour dynamiser son réseau de transports en commun, en voici les principaux projets : - L’extension de la 3e ligne de tramway qui relie la gare SNCF de Châteaucreux et son quartier d’affaires au pôle multimodal de « La Terrasse » via le secteur nord de la gare de Châteaucreux, le cœur du quartier du Soleil ; le Zénith ; la Plaine-Achille ; le Technopôle et le pôle sportif stade Geoffroy-Guichard. Le tout en moins de 15 minutes, elle permet ainsi de réduire de 26 % le temps de parcours actuel en tramway entre Châteaucreux et La Terrasse. La ligne a été mise en service fin 2019. - L'acquisition de 22 trolleybus nouvelle génération d'ici 2022 - L'acquisition de 16 rames de tramway nouvelle génération progressivement mises en service

Le projet : « STEEL »

A l’entrée de la ville de Saint-Etienne, le centre commercial STEEL s’implante comme tout nouveau concept référent en 2020. Avec une conception urbaine exemplaire, une architecture et un design spectaculaires, et une offre commerciale puissante, l’expérience des visiteurs va être tout simplement unique. Les travaux sont désormais terminés. Ce complexe commercial a été présenté au mois de septembre 2020. Il permet la création de plus de 600 emplois. Il s’étend sur 70 000 m2 accueillant 60 commerces, restaurants et loisirs. A titre de comparaison, la Part-Dieu s’étend sur 160 000 m2 et compte 347 boutiques. Le projet STEEL est un projet d’envergure et est une vitrine et un moteur pour l’agglomération de Saint-Etienne. Il est certain qu’il va contribuer à son rayonnement au même titre que ses icônes bien connues : l’AS Saint-Etienne, le groupe Casino, la chocolaterie Weiss et la Cité du design !

Le projet de rénovation des Halles, l’hyper centre se dynamise

Située dans l’hyper centre au niveau de la « place du peuple », les halles de Saint-Étienne datant de 1872 sont en réhabilitation afin de pouvoir accueillir à partir d’octobre 2020 une trentaine de commerces (fromagers, bouchers, primeurs, etc.) mais aussi un restaurant ainsi qu’un grand café. Le projet devrait permettre de créer une centaine d’emplois directs dès l’ouverture. Ce lieu aura pour vocation d’être vivant avec une grande terrasse devant le bâtiment où les stéphanois pourront manger et prendre un verre. Des produits locaux seront à déguster sur place suivant le thème du moment grâce à des animations. Le marché privilégiera les circuits courts, les producteurs locaux et les artisans de la Loire.