INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À SAINT-ETIENNE
EN 2021
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Saint-Etienne ?
5ème ville étudiante de France
Des formations de qualité, voire d'excellence, un cadre de vie agréable et peu onéreux, une vie culturelle et sportive foisonnante, Saint-Étienne a tout pour plaire !
2ème éco-réseau de PME-PMI de France
L'attractivité économique à Saint-Etienne ne manque pas, même vis à vis de ses deux homologues rhônalpines (Lyon et Grenoble), Cette métropole reste le premier réseau de PME / PMI après l’île de France.
Ville "créative et design” de l’UNESCO
Elle dispose d’un cluster comprenant des centres de recherche, une Cité du design, une École supérieur d’art et de design, des écoles d’ingénieurs, des hôtels d’entreprise ou encore un pôle de designers.
Notre analyse générale
Fin 2019, Saint-Étienne comptait 170 000 habitants. Après des années de déclin, la population de la ville augmente depuis 5 ans. La ville compte 2 600 habitants de plus sur cinq ans (+2 %). Saint-Etienne reste la 14ème ville la plus peuplée de France. Au cours des deux dernières années, le nombre d'étudiants a également augmenté de près de 12 % pour atteindre 26 400.
Le taux de chômage à Saint-Etienne est de 8,10 %, ce qui est inférieur au taux de chômage moyen en France (8,5 %).
Territoire attractif, l’agglomération stéphanoise conjugue plusieurs atouts : un cadre naturel privilégié (parc du Pilat et Gorges de la Loire), une excellence économique reconnue dans des domaines de pointe (optique, ingénierie des surfaces, mécanique de précision et ingénierie industrielle, textiles médicaux et technologies médicales, etc. ainsi qu’une richesse culturelle, avec des établissements de dimension internationale (la Comédie, le musée d’Art moderne, la Cité du Design, etc.).
Saint-Étienne se métamorphose avec son université, ses infrastructures modernes souvent conçues par des architectes et urbanistes de renom, tout cela s’inscrit dans un vaste plan de rénovation urbaine.
Bienvenue à Saint-Etienne !
Quelques chiffres
Part des locataires :
57%
des habitants de St-Etienne sont des locataires
Loyer mensuel moyen :
10€
par m2 selon le quartier et la typologie du bien
Prix immobilier moyen :
1.058€
par m2 (selon les quartiers)
Les informations à retenir
Investir à Saint-Etienne
Évolution des prix
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En 1 an : + 2,5% -
En 5 ans : + 6,9% -
En 10 ans : - 19,4%
Les données économiques
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Taux de chômage : 20,4% (meilleursagents) -
Population : 170 761 -
Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 32,4% et plus de 25 ans : 67,6%) -
3ème métropole régionale après Grenoble et Lyon -
14ème commune la plus peuplée de France
Le réseaux de transport
Culture et patrimoine
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Ville de la création innovante, de design et du numérique
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Se situe aux portes du Parc Naturel Régional du Pilat
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Un territoire d’invention
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Une ville verte et de points de vue
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Une population d’ici et de là-bas
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Au cœur d’une vaste aire urbaine
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A seulement 1h15 de Lyon en voiture et 50 min en train
Monuments historiques
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Parc naturel du Pilat -
Musée d’art moderne et contemporain -
Maison de la Réserve Naturelle Régionale des gorges de la Loire -
La cité du Design -
Maison de François Ier (classé) -
Site Le Corbusier -
Le château de Rochetaillée -
Puits Couriot/Parc-Musée de la Mine (classé) -
Château d’Essalois -
Eglise Saint-Pierre- Le Corbusier -
Barrage de Grangent
Description des quartiers Stéphanois
L’hyper-centre
Villeboeuf et Fauriel
Centre Historique
Crêt-de-Roc
Sur l’ancienne colline, on commence à découvrir des éco-quartiers tendance bobo : un secteur qui se dynamise et qui voit apparaître des espaces verts, des habitats rénovés, et un cadre très fleuri. C’est en effet, un agréable lieu de vie à proximité du centre-ville et de la gare où l’on voit s’installer des boutiques éphémères et des concept stores, des restaurants branchés et des ateliers d’artisans.
Bergson et La Terrasse
Rochetaillé, Saint-Victor et Saint-Priest-en-Jare
Ce qu'il faut savoir avant d'investir
La vacance locative
Le rendement
Les travaux
Les charges de copropriété
La superficie du logement, son prix et ses locataires
Pour vous aider, voici ce que Konstance préconise à ses clients
Notre analyse ciblée
Le marché immobilier se porte mieux : 1 058 € / m2 de moyenne au mois de janvier 2021 (source: Meilleurs Agents). Au cours des 10 dernières années, le prix de l’immobilier a chuté de 21 %. Désormais, tout est mis en œuvre pour redorer le blason de la ville, trop souvent comparé à sa grande sœur : Lyon. En 2020 comptez 1 200 €/m2 pour un appartement situé dans l’hyper-centre de la ville.
Ville inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et cité du design, Saint-Etienne profite de sa proximité avec sa grande sœur : Lyon. Cette dernière, surpeuplée et chère, pousse une partie de ses habitants à se rapprocher des villes limitrophes comme Saint-Etienne. Aussi, les entreprises et écoles qui ont du mal à trouver des locaux, se délocalisent dans le bassin stéphanois. C’est le cas notamment des écoles suivantes : Université de Lyon campus Tréfilerie ; Science Po Lyon ; EM Lyon ; École des mines ; École d’architecture ; CNAM ; École d’ingénieur ; CHU Fac de médecine ; CHU Fac d’infirmière.
Les différents accords d’expansion avec Lyon font aujourd’hui de Saint-Etienne la 5ème ville étudiante de France.
Investissement locatif à Saint-Etienne
Investir suivant votre stratégie
Une stratégie de « rendement »
Quelles sont les conséquences d'une stratégie de rendement ?
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Si vous revendez votre bien trop rapidement vous aurez fait une opération à perte, puisque le prix de revente ne parviendra pas à couvrir l’intégralité des coûts rattachés à l’acquisition = un prix au m2 revenant environ à 1 500 € une fois tous les coûts de l’opération comptabilisés, et un prix de vente n’excédant pas 1200€/m2.
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En contrepartie, votre effort mensuel sera nul, et vous pourrez même compter sur un cash-flow positif vous promettant un revenu mensuel et ce même après avoir déduit TOUTES les charges liées à l’appartement (Charges, taxe foncière, assurance, frais expert-comptable, frais de gestion locative…etc.)
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Vu le coût d’acquisition et le dynamisme de la ville nous sommes persuadé que l’immobilier stéphanois devrait connaître de belles années de croissance permettant aux investisseurs actuels d’en tirer une plus-value intéressante.
Les quartiers en devenir
Investir en centre-ville : « l’hyper-centre, une valeur sûre ».
Investir à Tréfilerie : « La faculté Jean-Monnet »
Investir à Bergson, Terrasse : « La proximité avec l’hôpital Nord »
Investir à Crêt de Roc : « Le Montmartre stéphanois »
Investir à Jacquard : « Le visage design »
Investir à Cours Fauriel : « Le plus huppé »
Investir à Châteaucreux : « Le centre économique »
Les projets urbains
Le projet « Capitale French Tech »
Le projet de développement de la nature en ville
Les projets de mobilité urbaine
Le projet : « STEEL »
Le projet de rénovation des Halles, l’hyper centre se dynamise
Saint-Etienne en résumé :
St-Etienne attrayante
St-Etienne dynamique
La dynamique agglomération stéphanoise est aussi réputée pour être un important bassin d’emploi, notamment dans des filières d’excellence comme l’ingénierie industrielle, les technologies médicales, l’optique et la mécanique de pointe.
St-Etienne facile d'accès
Très accessible, Saint-Etienne est à seulement 2h50 de la capitale en TGV. Les plages de la Méditerranée se rejoignent en moins de 3 heures et les stations de ski en une heure. Le centre-ville de Lyon est à seulement 60 km de Saint-Etienne.
Investir à Saint-Etienne en fonction de votre budget
Nos produits pour un budget entre 70-120.000 €
Apport minimum : 10.000 €
En moyenne :
Studio (Saint-Etienne)

Rendement locatif net* : 4% à 6%
Location idéale pour des étudiants
Investir dans le centre pour diminuer le risque locatif
Surface : 20-30m2
Loyer : (+/-) 420cc €
Prix m2 : 800 - 1.500 €
Rendement brut : (+/-) 9%
Prix d'achat : 25-45.000 €
Budget : (+/-) 70.000 €
T1 bis/ T2 (Saint-Etienne)

Rendement locatif net* : 4% à 5%
Location idéale pour un couple
Sécurité locative et plus value à la revente.
En moyenne :
Surface : 30-45 m2
Loyer : (+/-) 490cc €
Prix m2 : 1.000 - 1.500 €
Rendement brut : (+/-) 9%
Prix d'achat : 35-55.000 €
Budget : (+/-) 90.000 €
En moyenne :
Proposer des prestations haut de gamme
Collocation 2 personnes (Saint-Etienne)
Rendement locatif net* : 4% à 5,5%
Location idéale pour deux étudiants
Surface : 55 -70m2
Loyer : (+/-) 350cc €/ Ch
Prix m2 : 1.000 - 1.600 €
Rendement brut : (+/-) 10%
Prix d'achat : 65-90.000 €
Budget : (+/-) 110.000 €

Nos produits pour un budget entre 120-200.000 €
Apport minimum : 15.000 €
En moyenne :
Collocation 3 personnes (Saint-Etienne)
Rendement locatif net* : 4% à 5%
Location idéale pour 3 étudiants
Proposer des prestations haut de gamme
Surface : 85 -110m2
Loyer : (+/-) 350cc €/ Ch
Prix m2 : 1.000 - 1.600 €
Rendement brut : (+/-) 9%
Prix d'achat : 90 -120.000 €
Budget : (+/-) 160.000 €

Pour aller plus loin :
Nos stratégies d'investissement sur-mesure

PLACEMENT
Rendement
brut* inférieur à
5%
L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.
Vacance locative : Aucune
Effort mensuel : Elevé

DÉVELOPPEMENT
Rendement
brut* proche de
6%
L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.
Vacance locative : Très rare
Effort mensuel : Modéré

RENDEMENT
Rendement
brut* supérieur à
8%
Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.
Vacance locative : Occasionnelle
Effort mensuel : Faible
*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100
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