INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À SAINT-ETIENNE
EN 2021

Évolution des prix

• En 1 an : + 2,5%
• En 5 ans : + 6,9%
• En 10 ans : - 19,4%

Les données économiques

1. Taux de chômage : 20,4% (meilleursagents)
2. Population : 170 761
3. Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 32,4% et plus de 25 ans : 67,6%)
4. 3ème métropole régionale après Grenoble et Lyon
5. 14ème commune la plus peuplée de France

Le réseaux de transport

C’est 40 communes desservies, 3 services de transport à la demande (MonBus), un service de transport pour les personnes à mobilité très réduite (Handi’Stas) Gare : 4 au total, la plus importante Gare Saint- Étienne Châteaucreux (et Bellevue, Carnot et La Terrasse) Tramway : 3 lignes T1 : Hôpital Nord <-> Solaure T2 : Cité du Design <-> Châteaucreux Gare T3 : Hop. Nord/Terrasse <-> Bellevue Bus : 69 lignes régulières

Culture et patrimoine

• Ville de la création innovante, de design et du numérique

Monuments historiques

• Parc naturel du Pilat
• Musée d’art moderne et contemporain
• Maison de la Réserve Naturelle Régionale des gorges de la Loire
• La cité du Design
• Maison de François Ier (classé)
• Site Le Corbusier
• Le château de Rochetaillée
• Puits Couriot/Parc-Musée de la Mine (classé)
• Château d’Essalois
• Eglise Saint-Pierre- Le Corbusier
• Barrage de Grangent

L’hyper-centre

Le quartier qui s’étend de la place Albert Thomas à la place Chavanelle en passant par la rue de la République et le bas du Crêt-de-Roc, est le secteur idéal pour la jeunesse de nos jours qui utilise les modes de transports doux et qui croque la vie à pleine dent . L’hyper-centre regroupe de nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars et une touche de bâtiments historiques. C’est un quartier animé le jour comme la nuit.

Villeboeuf et Fauriel

Le cours Fauriel, fait partie des quartiers de la ville les plus tranquille et sécurisé (présence d’un commissariat). Il est également apprécié des joggeurs pour ses larges trottoirs et sa proximité du Parc de l’Europe et du Jardin des Plantes où l’on trouve le grand Opéra de Saint-Etienne et de nombreux marchés. C’est aussi un échappatoire pour les nouveaux arrivants réticents grâce à l’accès rapide à la N88 qui permet de fuir la ville rapidement. Vous l’avez compris, si vous souhaitez trouver des banlieues chics, peu touristiques mais pas trop loin du centre-ville, accueillant enfants et retraités vous êtes au bon endroit.

Centre Historique

Ce quartier offre la possibilité de faire de nombreuses balades dans les parcs et espaces verts du centre comme la Place Jean Jaurès et la Place de l’Hôtel-de-Ville. Pour être au plus proche des commerçants il faut se rendre dans la rue Prairie où vous découvrirez plusieurs marchés tous les jours de la semaine. Un quartier animé où il est agréable de se loger.

Crêt-de-Roc

Sur l’ancienne colline, on commence à découvrir des éco-quartiers tendance bobo : un secteur qui se dynamise et qui voit apparaître des espaces verts, des habitats rénovés, et un cadre très fleuri. C’est en effet, un agréable lieu de vie à proximité du centre-ville et de la gare où l’on voit s’installer des boutiques éphémères et des concept stores, des restaurants branchés et des ateliers d’artisans.

Bergson et La Terrasse

Quartiers familiaux disposant de nombreux commerces, écoles et équipements sportifs (Piscine de Gouchy, Parc de l’Etivalière, etc.), c’est aussi l’endroit idéal pour tous les fans de l’ASSE pouvant se rendre à pied au stade Geoffroy Guichard. Le plus, ce sont les places de parking presque illimitées.

Rochetaillé, Saint-Victor et Saint-Priest-en-Jare

Ce sont des banlieues chics qui séduiront en priorité les familles en quête de tranquillité.

La vacance locative

« Quelle est la vacance locative ? », l’une des premières remarques de nos investisseurs lorsque l’on propose un investissement immobilier à Saint-Étienne. Notre réponse est simple et se fait en deux temps : 1. Certes, le taux de vacance locative sera probablement supérieur à ce qu’il pourrait être à Paris ou à Lyon, zones plus tendues. 2. Votre rôle est donc de comprendre comment éviter cette vacance. Chez Konstance nous faisons en sorte de nous différencier grâce à la qualité de nos logements ce qui permet d’être sur le dessus du panier lorsque vos futurs locataires seront en recherche d’un logement. Il reste évident qu’investir dans une ville avec un fort rendement locatif entraine des risques. Ils sont à connaître et à prendre en compte, jamais l’investisseur ne doit être aveuglé par la seule rentabilité. Sur des villes comme Saint-Étienne nous recommandons d’ailleurs d’intégrer un mois de vacance locative par année sur vos simulations (précaution que nous prenons chez Konstance).

Le rendement

Le marché stéphanois offre l’un des rendements les plus élevés du marché français : plus de 9 % bruts. Pour exemple, un T2 de 45 m2, vendu 40 000 € auquel on ajoute 15 000 € de travaux (soit 55 000 €) pourra se louer 450 € soit un rendement brut de 9 % (en intégrant un mois de vacance locative). Ce genre d'opérations se font de plus en plus rares. Il est nécessaire de rappeler que tous les biens ne se valent pas. Un des critères les plus importants est : la localisation. En effet, suivant l’endroit où vous allez investir, vous trouverez plus ou moins facilement des locataires. Les quartiers à privilégier sont : le centre-ville ; Tréfilerie ; La Terrasse et Bergson. Mais attention, même en ayant ciblé un quartier prisé, il peut y avoir des disparités d’une rue à l’autre. Vous l’aurez compris, un investissement à Saint-Etienne peut être très rentable si et seulement si vous connaissez la ville, au risque d’avoir une forte vacance locative et des difficultés lors de la revente.

Les travaux

Le patrimoine immobilier de la ville est dégradé, mais abordable et propice aux LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec déficit foncier. Si vous souhaitez vous positionner sur le marché de la location étudiante vous devrez avoir un appartement offrant des prestations de qualité. Outre le fait que celui-ci devra obligatoirement être meublé, il sera aussi nécessaire de l’équiper et de le décorer avec goût pour entrainer le fameux effet « whaou » et ainsi limiter voire supprimer au maximum la vacance locative, toujours en faisant en sorte que votre logement soit sur le « haut du panier ».

Les charges de copropriété

Les biens immobiliers sont très abordables à Saint-Etienne, mais attention : ne vous précipitez pas. Un des éléments importants à prendre en compte est celui des charges de copropriété qui peut être particulièrement élevées. Pour un 40 m2, elles peuvent varier de 300 € /an à plus de 1 500 € /an. Le chauffage collectif, un ascenseur ou encore la présence d’un gardien sont des éléments pouvant expliquer ces charges mais vous qui êtes investisseurs, vous devez faire en sorte que votre loyer charges comprises ne dépasse pas un certain prix psychologique et ce même si vous proposez le chauffage collectif. Enfin, le prix moyen d’un studio à la location à Saint-Étienne étant de l’ordre de 400 €, des charges de 1 500€ annuelles causeraient la perte de 4 mois de loyers ! Ne soyez donc pas seulement aveuglés par le faible prix de vente mais prenez bien en compte l’intégralité des éléments à votre disposition.

La superficie du logement, son prix et ses locataires

Les loyers étant faibles, les étudiants ont la possibilité de vivre dans de plus grandes surfaces qu’à Lyon ou Paris. A titre de comparaison, pour un budget de 400 €, un étudiant parisien vivra dans un 10m2, un étudiant Lyonnais dans un 20m2 et un étudiant stéphanois dans un 35 m2. La réflexion sur la superficie sera la même si vous ciblez les jeunes actifs, ou les familles : proposer une surface en adéquation avec le marché sur lequel vous vous situez.

Pour vous aider, voici ce que Konstance préconise à ses clients

T2 en centre-ville Collocation Coût d’acquisition 45 000 € 60 000 € Surface 40 – 45 m2 50 – 65 m2 Typologie des locataires Jeune couple Étudiants (2 chambres) (Étudiant ou actif) Loyer mensuel cc 450 € 660 € (330 € *2) Rentabilité brute 11 % 12,10 % (1 mois de vacance inclus)

Hur säkert är ert PCR test?

Vi använder oss av laboratorium som är ackrediterade.

Jag har inte fått någon bokningsbekräftelse

Börja med att kika i din skräppost. Hittar du inte bekräftelsen där kan det eventuellt bero på att din e-postadress inte var rätt ifylld. Skriv till oss på support@doclab.se så hjälper vi dig!

Hur kan jag avboka eller omboka min tid?

Du kan enkelt boka eller omboka din tid via länken du har fått i ditt bekräftelsemail när du bokade. Om du avbokar din provtagning minst 24 timmar före inbokad tid kommer du inte bli debiterad. Vid avbokning mindre än 24 timmar innan ert besök sker ingen återbetalning eftersom vi då redan hunnit bemanna tiden med personal.

Hur används mina personuppgifter?

All datatrafik, inklusive personuppgifter, skyddas med kryptering. Under sträng sekretess för vi journalanteckningar över ditt analyssvar och intyg i enlighet med EU:s dataskyddsförordning (GDPR), patientdatalagen och patientsäkerhetslagen. För utförlig information se policy och köpvillkor.

När betalar jag och tar ni emot kontanter?

Du betalar på vår mottagning med Bankkort. Observera att vi är en kontantfri mottagning.

Vilket språk är friskintyget på?

Engelska

Vad betyder PCR-test och får man ett intyg?

PCR (Polymerase Chain Reaction) är ett test som används för att diagnostisera om en person har en pågående infektion av Covid-19. DocLab utfärdar ett friskintyg vid negativt provsvar, vilket tyder på att man inte har en pågående infektion. Våra tester analyseras på ackrediterat laboratorium, utförs av vårdpersonal och signeras av läkare.