INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À SAINT-ETIENNE
EN 2021

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Saint-Etienne ?

5ème ville étudiante de France

Des formations de qualité, voire d'excellence, un cadre de vie agréable et peu onéreux, une vie culturelle et sportive foisonnante, Saint-Étienne a tout pour plaire !

2ème éco-réseau de PME-PMI de France

L'attractivité économique à Saint-Etienne ne manque pas, même vis à vis de ses deux homologues rhônalpines (Lyon et Grenoble), Cette métropole reste le premier réseau de PME / PMI après l’île de France.

Ville "créative et design” de l’UNESCO

Elle dispose d’un cluster comprenant des centres de recherche, une Cité du design, une École supérieur d’art et de design, des écoles d’ingénieurs, des hôtels d’entreprise ou encore un pôle de designers.

Notre analyse générale

Fin 2019, Saint-Étienne comptait 170 000 habitants. Après des années de déclin, la population de la ville augmente depuis 5 ans. La ville compte 2 600 habitants de plus sur cinq ans (+2 %). Saint-Etienne reste la 14ème ville la plus peuplée de France. Au cours des deux dernières années, le nombre d'étudiants a également augmenté de près de 12 % pour atteindre 26 400.

Le taux de chômage à Saint-Etienne est de 8,10 %, ce qui est inférieur au taux de chômage moyen en France (8,5 %).
 

Territoire attractif, l’agglomération stéphanoise conjugue plusieurs atouts : un cadre naturel privilégié (parc du Pilat et Gorges de la Loire), une excellence économique reconnue dans des domaines de pointe (optique, ingénierie des surfaces, mécanique de précision et ingénierie industrielle, textiles médicaux et technologies médicales, etc. ainsi qu’une richesse culturelle, avec des établissements de dimension internationale (la Comédie, le musée d’Art moderne, la Cité du Design, etc.).
 

Saint-Étienne se métamorphose avec son université, ses infrastructures modernes souvent conçues par des architectes et urbanistes de renom, tout cela s’inscrit dans un vaste plan de rénovation urbaine.

Bienvenue à Saint-Etienne !

Quelques chiffres 

Part des locataires :

57%

des habitants de St-Etienne sont des locataires

Loyer mensuel moyen :

10

par m2 selon le quartier et la typologie du bien

Prix immobilier moyen :

1.058

par m2 (selon les quartiers)

Les informations à retenir

Investir à Saint-Etienne

Évolution des prix


  • En 1 an : + 2,5%
  • En 5 ans : + 6,9%
  • En 10 ans : - 19,4%
(source : meilleursagents)




Les données économiques


  1. Taux de chômage : 20,4% (meilleursagents)
  2. Population : 170 761
  3. Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 32,4% et plus de 25 ans : 67,6%)
  4. 3ème métropole régionale après Grenoble et Lyon
  5. 14ème commune la plus peuplée de France




Le réseaux de transport


C’est 40 communes desservies, 3 services de transport à la demande (MonBus), un service de transport pour les personnes à mobilité très réduite (Handi’Stas) Gare : 4 au total, la plus importante Gare Saint- Étienne Châteaucreux (et Bellevue, Carnot et La Terrasse) Tramway : 3 lignes T1 : Hôpital Nord <-> Solaure T2 : Cité du Design <-> Châteaucreux Gare T3 : Hop. Nord/Terrasse <-> Bellevue Bus : 69 lignes régulières




Culture et patrimoine


  • Ville de la création innovante, de design et du numérique
  • Se situe aux portes du Parc Naturel Régional du Pilat
  • Un territoire d’invention
  • Une ville verte et de points de vue
  • Une population d’ici et de là-bas
  • Au cœur d’une vaste aire urbaine
  • A seulement 1h15 de Lyon en voiture et 50 min en train
Festivals : BWD12, festival des 7 collines, festival TRAX, Biennale internationale design




Monuments historiques


  • Parc naturel du Pilat
  • Musée d’art moderne et contemporain
  • Maison de la Réserve Naturelle Régionale des gorges de la Loire
  • La cité du Design
  • Maison de François Ier (classé)
  • Site Le Corbusier
  • Le château de Rochetaillée
  • Puits Couriot/Parc-Musée de la Mine (classé)
  • Château d’Essalois
  • Eglise Saint-Pierre- Le Corbusier
  • Barrage de Grangent





Les quartiers Stéphanois

L’hyper-centre


Le quartier qui s’étend de la place Albert Thomas à la place Chavanelle en passant par la rue de la République et le bas du Crêt-de-Roc, est le secteur idéal pour la jeunesse de nos jours qui utilise les modes de transports doux et qui croque la vie à pleine dent . L’hyper-centre regroupe de nombreux commerces, loisirs, restaurants et bars et une touche de bâtiments historiques. C’est un quartier animé le jour comme la nuit.




Villeboeuf et Fauriel


Le cours Fauriel, fait partie des quartiers de la ville les plus tranquille et sécurisé (présence d’un commissariat). Il est également apprécié des joggeurs pour ses larges trottoirs et sa proximité du Parc de l’Europe et du Jardin des Plantes où l’on trouve le grand Opéra de Saint-Etienne et de nombreux marchés. C’est aussi un échappatoire pour les nouveaux arrivants réticents grâce à l’accès rapide à la N88 qui permet de fuir la ville rapidement. Vous l’avez compris, si vous souhaitez trouver des banlieues chics, peu touristiques mais pas trop loin du centre-ville, accueillant enfants et retraités vous êtes au bon endroit.




Centre Historique


Ce quartier offre la possibilité de faire de nombreuses balades dans les parcs et espaces verts du centre comme la Place Jean Jaurès et la Place de l’Hôtel-de-Ville. Pour être au plus proche des commerçants il faut se rendre dans la rue Prairie où vous découvrirez plusieurs marchés tous les jours de la semaine. Un quartier animé où il est agréable de se loger.




Crêt-de-Roc


Sur l’ancienne colline, on commence à découvrir des éco-quartiers tendance bobo : un secteur qui se dynamise et qui voit apparaître des espaces verts, des habitats rénovés, et un cadre très fleuri. C’est en effet, un agréable lieu de vie à proximité du centre-ville et de la gare où l’on voit s’installer des boutiques éphémères et des concept stores, des restaurants branchés et des ateliers d’artisans.




Bergson et La Terrasse


Quartiers familiaux disposant de nombreux commerces, écoles et équipements sportifs (Piscine de Gouchy, Parc de l’Etivalière, etc.), c’est aussi l’endroit idéal pour tous les fans de l’ASSE pouvant se rendre à pied au stade Geoffroy Guichard. Le plus, ce sont les places de parking presque illimitées.




Rochetaillé, Saint-Victor et Saint-Priest-en-Jare


Ce sont des banlieues chics qui séduiront en priorité les familles en quête de tranquillité.





Ce qu'il faut savoir avant d'investir

La vacance locative


« Quelle est la vacance locative ? », l’une des premières remarques de nos investisseurs lorsque l’on propose un investissement immobilier à Saint-Étienne. Notre réponse est simple et se fait en deux temps : 1. Certes, le taux de vacance locative sera probablement supérieur à ce qu’il pourrait être à Paris ou à Lyon, zones plus tendues. 2. Votre rôle est donc de comprendre comment éviter cette vacance. Chez Konstance nous faisons en sorte de nous différencier grâce à la qualité de nos logements ce qui permet d’être sur le dessus du panier lorsque vos futurs locataires seront en recherche d’un logement. Il reste évident qu’investir dans une ville avec un fort rendement locatif entraine des risques. Ils sont à connaître et à prendre en compte, jamais l’investisseur ne doit être aveuglé par la seule rentabilité. Sur des villes comme Saint-Étienne nous recommandons d’ailleurs d’intégrer un mois de vacance locative par année sur vos simulations (précaution que nous prenons chez Konstance).




Le rendement


Le marché stéphanois offre l’un des rendements les plus élevés du marché français : plus de 9 % bruts. Pour exemple, un T2 de 45 m2, vendu 40 000 € auquel on ajoute 15 000 € de travaux (soit 55 000 €) pourra se louer 450 € soit un rendement brut de 9 % (en intégrant un mois de vacance locative). Ce genre d'opérations se font de plus en plus rares. Il est nécessaire de rappeler que tous les biens ne se valent pas. Un des critères les plus importants est : la localisation. En effet, suivant l’endroit où vous allez investir, vous trouverez plus ou moins facilement des locataires. Les quartiers à privilégier sont : le centre-ville ; Tréfilerie ; La Terrasse et Bergson. Mais attention, même en ayant ciblé un quartier prisé, il peut y avoir des disparités d’une rue à l’autre. Vous l’aurez compris, un investissement à Saint-Etienne peut être très rentable si et seulement si vous connaissez la ville, au risque d’avoir une forte vacance locative et des difficultés lors de la revente.




Les travaux


Le patrimoine immobilier de la ville est dégradé, mais abordable et propice aux LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec déficit foncier. Si vous souhaitez vous positionner sur le marché de la location étudiante vous devrez avoir un appartement offrant des prestations de qualité. Outre le fait que celui-ci devra obligatoirement être meublé, il sera aussi nécessaire de l’équiper et de le décorer avec goût pour entrainer le fameux effet « whaou » et ainsi limiter voire supprimer au maximum la vacance locative, toujours en faisant en sorte que votre logement soit sur le « haut du panier ».




Les charges de copropriété


Les biens immobiliers sont très abordables à Saint-Etienne, mais attention : ne vous précipitez pas. Un des éléments importants à prendre en compte est celui des charges de copropriété qui peut être particulièrement élevées. Pour un 40 m2, elles peuvent varier de 300 € /an à plus de 1 500 € /an. Le chauffage collectif, un ascenseur ou encore la présence d’un gardien sont des éléments pouvant expliquer ces charges mais vous qui êtes investisseurs, vous devez faire en sorte que votre loyer charges comprises ne dépasse pas un certain prix psychologique et ce même si vous proposez le chauffage collectif. Enfin, le prix moyen d’un studio à la location à Saint-Étienne étant de l’ordre de 400 €, des charges de 1 500€ annuelles causeraient la perte de 4 mois de loyers ! Ne soyez donc pas seulement aveuglés par le faible prix de vente mais prenez bien en compte l’intégralité des éléments à votre disposition.




La superficie du logement, son prix et ses locataires


Les loyers étant faibles, les étudiants ont la possibilité de vivre dans de plus grandes surfaces qu’à Lyon ou Paris. A titre de comparaison, pour un budget de 400 €, un étudiant parisien vivra dans un 10m2, un étudiant Lyonnais dans un 20m2 et un étudiant stéphanois dans un 35 m2. La réflexion sur la superficie sera la même si vous ciblez les jeunes actifs, ou les familles : proposer une surface en adéquation avec le marché sur lequel vous vous situez.




Pour vous aider, voici ce que Konstance préconise à ses clients


T2 en centre-ville Collocation Coût d’acquisition 45 000 € 60 000 € Surface 40 – 45 m2 50 – 65 m2 Typologie des locataires Jeune couple Étudiants (2 chambres) (Étudiant ou actif) Loyer mensuel cc 450 € 660 € (330 € *2) Rentabilité brute 11 % 12,10 % (1 mois de vacance inclus)





Notre analyse ciblée

Le marché immobilier se porte mieux : 1 058 € / m2 de moyenne au mois de janvier 2021 (source: Meilleurs Agents). Au cours des 10 dernières années, le prix de l’immobilier a chuté de 21 %. Désormais, tout est mis en œuvre pour redorer le blason de la ville, trop souvent comparé à sa grande sœur : Lyon. En 2020 comptez 1 200 €/m2 pour un appartement situé dans l’hyper-centre de la ville.

 

Ville inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et cité du design, Saint-Etienne profite de sa proximité avec sa grande sœur : Lyon. Cette dernière, surpeuplée et chère, pousse une partie de ses habitants à se rapprocher des villes limitrophes comme Saint-Etienne. Aussi, les entreprises et écoles qui ont du mal à trouver des locaux, se délocalisent dans le bassin stéphanois. C’est le cas notamment des écoles suivantes : Université de Lyon campus Tréfilerie ; Science Po Lyon ; EM Lyon ; École des mines ; École d’architecture ; CNAM ; École d’ingénieur ; CHU Fac de médecine ; CHU Fac d’infirmière.

Les différents accords d’expansion avec Lyon font aujourd’hui de Saint-Etienne la 5ème ville étudiante de France.

Investissement locatif à Saint-Etienne

Hur säkert är ert PCR test?


Vi använder oss av laboratorium som är ackrediterade.




Jag har inte fått någon bokningsbekräftelse


Börja med att kika i din skräppost. Hittar du inte bekräftelsen där kan det eventuellt bero på att din e-postadress inte var rätt ifylld. Skriv till oss på support@doclab.se så hjälper vi dig!




Hur kan jag avboka eller omboka min tid?


Du kan enkelt boka eller omboka din tid via länken du har fått i ditt bekräftelsemail när du bokade. Om du avbokar din provtagning minst 24 timmar före inbokad tid kommer du inte bli debiterad. Vid avbokning mindre än 24 timmar innan ert besök sker ingen återbetalning eftersom vi då redan hunnit bemanna tiden med personal.




Hur används mina personuppgifter?


All datatrafik, inklusive personuppgifter, skyddas med kryptering. Under sträng sekretess för vi journalanteckningar över ditt analyssvar och intyg i enlighet med EU:s dataskyddsförordning (GDPR), patientdatalagen och patientsäkerhetslagen. För utförlig information se policy och köpvillkor.




När betalar jag och tar ni emot kontanter?


Du betalar på vår mottagning med Bankkort. Observera att vi är en kontantfri mottagning.




Vilket språk är friskintyget på?


Engelska




Vad betyder PCR-test och får man ett intyg?


PCR (Polymerase Chain Reaction) är ett test som används för att diagnostisera om en person har en pågående infektion av Covid-19. DocLab utfärdar ett friskintyg vid negativt provsvar, vilket tyder på att man inte har en pågående infektion. Våra tester analyseras på ackrediterat laboratorium, utförs av vårdpersonal och signeras av läkare.





Saint-Etienne en résumé :

St-Etienne attrayante

St-Etienne dynamique

La dynamique agglomération stéphanoise est aussi réputée pour être un important bassin d’emploi, notamment dans des filières d’excellence comme l’ingénierie industrielle, les technologies médicales, l’optique et la mécanique de pointe.

St-Etienne facile d'accès

Très accessible, Saint-Etienne est à seulement 2h50 de la capitale en TGV. Les plages de la Méditerranée se rejoignent en moins de 3 heures et les stations de ski en une heure. Le centre-ville de Lyon est à seulement 60 km de Saint-Etienne.

Investir à Saint-Etienne en fonction de votre budget 

Nos produits pour un budget entre 70-120.000 €

Apport minimum : 10.000 

En moyenne : 

Studio (Saint-Etienne)

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Rendement locatif net* : 4% à 6% 

Location idéale pour des étudiants

Investir dans le centre pour diminuer le risque locatif 

Surface : 20-30m2

Loyer : (+/-) 420cc 

Prix m2 : 800 - 1.500 

Rendement brut : (+/-) 9%

Prix d'achat : 25-45.000 

Budget(+/-) 70.000 

T1 bis/ T2 (Saint-Etienne)

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Rendement locatif net* : 4% à 5% 

Location idéale pour un couple

Sécurité locative et plus value à la revente. 

En moyenne : 

Surface : 30-45 m2

Loyer : (+/-) 490cc 

Prix m2 : 1.000 - 1.500 

Rendement brut : (+/-) 9%

Prix d'achat : 35-55.000 

Budget(+/-) 90.000 

Colocation 2 personnes (Saint-Etienne)

Surface : 55 -70m2

En moyenne :

Loyer : (+/-) 350cc €/ Ch

Rendement locatif net* : 4% à 5,5% 

Proposer des prestations haut de gamme

Location idéale pour deux étudiants

Prix m2 : 1.000 - 1.600 

Rendement brut : (+/-) 10%

Prix d'achat : 65-90.000 

Budget(+/-) 110.000 

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Nos produits pour un budget entre 120-200.000 €

Apport minimum : 15.000 

En moyenne :

Colocation 3 personnes (Saint-Etienne)

Surface : 85 -110m2

Loyer : (+/-) 350cc €/ Ch

Rendement locatif net* : 4% à 5% 

Location idéale pour 3 étudiants

Proposer des prestations haut de gamme

Prix m2 : 1.000 - 1.600 

Rendement brut : (+/-) 9%

Prix d'achat : 90 -120.000 

Budget(+/-) 160.000 

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Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100