INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À PARIS
EN 2021

Évolution des prix

1. Cette année : -0,1%
2. En 5 ans : +31,4%
3. En 20 ans : +26,6%

Les données économiques

1. Taux de chômage : 12% (meilleursagents)
2. Population : 2 220 445
3. Âge médian : 38 ans (moins de 25 ans : 27,7 % et plus de 25 ans : 72,3 %)
4. Coeur de l’Europe : 2 aéroports (Paris Charles-de-Gaulle et Paris Orly) qui permettent de relier la capitale à 132 pays
5. 1ère ville mondiale pour les congrès internationaux
6. 6ème meilleur métro du monde
7. 4ème ville mondiale
8. 1ère ville en étudiants inscrits

Le réseau de transport

Paris possède un immense réseau de transport comportant : 6 Gares :

• gare Saint-Lazare,
• gare de Lyon,
• gare Montparnasse,
• gare de l’Est,
• gare du Nord,
• gare d’Austerlitz

Culture et patrimoine

• La Gastronomie française est classée au patrimoine de l’UNESCO

Monuments historiques

Paris regroupent 2 185 monuments :

• Tour Eiffel
• Arc de triomphe
• Pyramide du Louvre
• Cathédrale notre dam
• Basilique du sacré cœur
• Hôtel des invalides
• Pont Alexandre III
• Panthéon
• Palais Garnier
• les Catacombes
• Opéra Garnier

1er arrondissement

Le 1er arrondissement de Paris est celui des rois de France. Le Palais Royal, les Tuileries, le Louvre ou encore le Palais de la Cité, c’est en ces lieux que la royauté a pris racine faisant du quartier l’un des plus somptueux de la capitale. Diverses visites et balades sont possibles dans ce quartier.

2ème arrondissement

Lieu de résidence de l’ancienne Bourse de Paris, le 2ème arrondissement s’est développé à partir du 16e siècle. Un grand nombre de banques se sont installées dans ce quartier le transformant en quartier bourgeois. Le 2ème arrondissement possède de très belles architectures, notamment dans la rue Réaumur, symbole de l’innovation architecturale au 20e siècle. Un point de croisement entre les Grands Boulevards et le Paris Royal du Louvre. Ce quartier ne fait pas partie des plus dynamiques mais ses habitants et visiteurs peuvent profiter des différentes balades et découvertes qu’offre le quartier.

3ème arrondissement

Le 3ème arrondissement, aussi surnommé le « Haut Marais », est un quartier qui est devenu très branché ces dernières années. Quartier recherché pour sa qualité de vie et son environnement. Galeries d’arts, musées, rue anciennes et historiquese et de nombreux marchés le composent.

4ème arrondissement

Le 4ème arrondissement est aujourd’hui l’un des quartiers les plus appréciés de Paris. Il regroupe : l'Île de la Cité, l'Île Saint-Louis, l’Hôtel de Ville, le Centre George Pompidou, le Marais (un quartier très recherché dû à ses beaux et anciens bâtiments). La culture française ainsi que le shopping sont au rendez-vous dans cet arrondissement de quoi attirer les français et les étrangers !

5ème arrondissement

Le 5ème arrondissement est composé d’une grande partie du Quartier Latin, connu dans le monde entier pour son histoire et son rayonnement culturel. Dans ce quartier on peut aussi retrouver quelques vestiges de l’époque Gallo-Romaine, la Sorbonne, ainsi que le Panthéon, un monument incontournable de Paris. Cet arrondissement est qualifié de cœur intellectuel de Paris.

6ème arrondissement

Le 6ème arrondissement est composé de Saint-Germain-des-Prés et du Jardin du Luxembourg. Il était il y a quelques années un point de ralliement pour les joueurs de jazz et les intellectuels. Aujourd’hui, ce quartier conserve cette mixité entre bourgeoisie-bohème et luxe parisien.

7ème arrondissement

Le 7ème arrondissement est considéré comme l’un des plus bourgeois de Paris. On peut y retrouver l’Assemblée Nationale entourée de nombreux hôtels particuliers luxueux aujourd’hui convertis en ambassades et ministères. Le quartier de Sèvres-Babylone regorge de boutiques de haute-couture, prêt à porter, petit commerce. Il y a aussi deux monuments historiques dans cet arrondissement qui sont des symboles français : la Tour Eiffel et les Invalides.

8ème arrondissement

Le 8ème arrondissement est celui du luxe et de la mode. Caractérisé par le “triangle d’or” formé par trois grandes rues majestueuses : rue Montaigne, rue George V et l’avenue des Champs-Élysées. Ce quartier abrite aussi la résidence du Président de la République : le Palais de l’Élysée.

9ème arrondissement

Le 9ème arrondissement est un quartier très prisé par les artistes dû à son atmosphère villageoise semblable à celle de Montmartre. Son cadre idéal est composé de grands monuments tel que l’Opéra Garnier mais aussi de célèbres places comme la place Pigalle. Ce quartier offre une proximité avec les Grands Boulevard, Montmartre et la nuit parisienne, de quoi ravir ses habitants.

10ème arrondissement

Le 10e arrondissement composé du Canal Saint-Martin, devenu l’un des endroits les plus à la mode de la capitale. C’est une balade moins touristique que les bords de Seine et donc plus prisée par les parisiens. Il y a également deux gares (Gare de l’Est et Gare du Nord) permettant une liaison perpétuelle avec le reste de la France. Cette localisation est donc attirante pour les personnes devant souvent se déplacer. Un quartier dynamique où les fêtards peuvent trouver leur bonheur avec les alentours de la rue du faubourg Saint-Denis.

11ème arrondissement

Le 11ème arrondissement est l’ancien cœur des grandes révoltes ouvrières du XIXè siècle ainsi que de la Révolution. Dû à son histoire, ce quartier possède encore une ambiance populaire et parisienne ce qui permet au quartier de se situer dans le groupe des arrondissements à la mode. Cet arrondissement est également très vivant avec ses commerces, restaurants et bars.

12ème arrondissement

Le 12ème arrondissement est qualifié de « mal-aimé » des parisiens. Mais il possède de célèbres espaces verts de Paris : Parc Floral, Bois de Vincennes, Parc de Bercy. Ce quartier bénéficie d'une très bonne qualité de vie.

13ème arrondissement

Le 13ème arrondissement est connu pour le côté familial des Berges de Seine du centre de la capitale. Ce quartier est aussi celui de la Butte-aux-Cailles un joli village isolé, du quartier festif des hauteurs de Paris ainsi que du « Triangle de Choisy », cœur du Paris chinois.

14ème arrondissement

Le 14ème arrondissement est devenu très populaire au XXè siècle lorsque le cœur artistique et intellectuel s’est déplacé de Montmartre à Montparnasse. Notamment connu pour deux monuments incontournables : les Catacombes et la Tour Montparnasse. C’est un quartier où il fait bon vivre.

15ème arrondissement

Le 15ème arrondissement est le quartier familial de Paris, l’ambiance calme et tranquille est au rendez-vous. C’est un aussi un quartier commerçant avec de beaux parcs : George Brassens, André Citroën.

16ème arrondissement

Le 16ème arrondissement est caractérisé comme le quartier bourgeois de Paris dû à sa qualité de vie et comme le quartier touristique mais très excentré des lieux de fête. On peut y retrouver des musées, balades, le Trocadéro.

17ème arrondissement

Le 17ème arrondissement est composé de trois quartiers :

• Le quartier des Ternes : chic et commerçant
• Le quartier de Monceau : bourgeois et résidentiel
• Le quartier des Batignolles : village populaire et animé

18ème arrondissement

Connu pour Montmartre, le 18ème est un secteur très touristique mais il conserve cependant un esprit de village qui fait toute la magie de Montmartre. C’est aussi un quartier très prisé par les artistes depuis de nombreuses années dû à son cadre idyllique permettant une vue panoramique sur la ville de Paris et notamment le Moulin Rouge symbole parisien de la fête.

19ème arrondissement

Le 19ème arrondissement est un ancien quartier industriel développé autour du Canal de l’Ourcq. Aujourd’hui après diverses transformations, ce quartier possède des parcs, des musées, des balades le rendant plus attractif. C’est un arrondissement en plein développement qui possède une bonne qualité de vie.

20ème arrondissement

Le 20ème arrondissement possède un esprit populaire et festif mélangé aux cultures parisiennes. Dans ce dernier, la fête est au rendez-vous avec les nombreux théâtres et cafés-théâtres. Il est connu également pour le cimetière du Père-Lachaise, Parc de Belleville

Stratégie de « développement »

La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaître une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie. Chez Konstance, nous recommandons d’investir dans des quartiers en devenirs tel que les 10ème, 11ème, 13ème (cf. Station F), 18ème, 19ème dans une stratégie de « développement ». Ces quartiers sont prisés par les jeunes couples et étudiants qui n’ont pas les moyens de se loger dans l’hyper-centre parisien. Ce mouvement démographique permet à l’investisseur que vous êtes d’anticiper une forte plus-value sur le court / moyen terme grâce à des quartiers entiers qui se dévoilent. À titre d’exemple, le quartier des Batignolles dans le 17ème arrondissement est passé de 7 900 € / m2 en 2014 à plus de 11 500 € / m2 en 2021.

Stratégie de « placement »

La stratégie dite de « placement » consiste à cibler un bien sûr, qui conservera sa valeur dans le temps avec un risque le plus minimisé possible. Ce type de bien est en général moins rentable mais se situe en plein centre-ville dans des quartiers prestigieux. La majorité des investisseurs s’orientent vers les 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements. Ces investisseurs sont dans une logique purement « patrimoniale », ils privilégient des quartiers au cachet certain (immeubles Haussmanniens, Art déco, etc.). La forte demande sur ces quartiers prisés entraine cependant un prix au m2 bien supérieurs à la « moyenne » parisienne déjà autour des 10 000 € / m2, ainsi la rentabilité locative s’en trouve quelque peu affectée.

Investir dans les arrondissements « ultra-patrimoniaux »

La petite couronne, l’hyper-centre parisien, ses monuments et allées très prisés. Du 1er au 8ème, si vous décidez d’investir dans la pierre alors vous devez prendre en considération le prix élevé du m2. Entre 11 824 € pour le 8ème arr. et 14 761 € pour le 6ème arr. Afin de conserver une rentabilité honorable malgré des prix au m2 importants nous vous conseillons de privilégier une petite surface entre 11 et 15 m2. Chaque arrondissement à ses quartiers phares. Voici une liste non exhaustive de ceux où les prix sont les plus abordables et qui bénéficient d’une forte attractivité.
Chez Konstance, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers : Bonne nouvelle (2ème) : 11 785 € /m2 Arts et métier (3ème) : 11 977 € / m2 Madeleine (8ème) : 12 071 € / m2 Ces quartiers sont très demandés et l’offre est saturée. Dans ce contexte, les prix sont tirés vers le haut. La clientèle étrangère est friande de ces arrondissements et dépense sans compter. Pour vous qui souhaitez investir alors vous devrez accepter d’avoir un effort financier mensuel et ce malgré la mise en location. Le coût de la transaction sera élevée, mais vous profiterez d’un bien avec une localisation premium et le loyer perçu permettra de réduire votre effort mensuel. Aussi, nous vous conseillons de garder votre bien au moins cinq ans afin que les loyers perçus remboursent les frais de notaire, le coût des travaux et nos frais de services. Dès lors si vous souhaitez revendre le bien vous profiterez d’une plus-value significative par rapport au prix initial du bien. Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements : 1er : + 26,8 % 2ème : + 30,4 % 3ème : + 31,4 % 4ème : + 22,5 % 5ème : + 32,5 % 6ème : + 18,3 % 7ème : + 31,4 % 8ème : + 22,7 %

Investir dans les arrondissements « patrimoniaux »

La différence entre l’ultra-patrimonial et le patrimonial est mince. Mais elle existe belle et bien surtout dans une ville comme Paris. On parlera d’investissements « ultra-sécurisés » versus « sécurisés ». Un risque donc encore plus faible pour les achats de biens immobiliers en première couronne mais où il est devenu très rare de pouvoir faire une bonne affaire. A contrario, nous avons remarqué que malgré la forte hausse des prix dans le 9ème, 16ème et 17ème il est encore possible de faire une bonne affaire. Ces trois quartiers, ont des prix au m2 allant de 10 350 € pour le 17ème à 11 631 € pour le 16ème. Les surfaces à privilégier sont comprises entre 11 et 20 m2. Les secteurs ne se valent pas tous, mais vous pourrez sécuriser votre investissement si vous ciblez les quartiers attractifs. Chez Konstance, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers : Saint-Georges (9ème) : 11 525 € / m2 Rochechouart (9ème) : 11 534 € / m2 Auteuil (16ème) : 10 773 € / m2 Batignolles (17ème) : 11 428 € / m2 Ces arrondissements incluent eux aussi la plupart du temps, un effort mensuel de votre part. Nous avons cependant réussi à proposer à nos clients des investissements à l’équilibre dans le secteur Paris 9. Vous serez certain de pouvoir revendre votre bien aisément et également de pouvoir afficher un loyer supérieur à la moyenne du marché car l’emplacement et votre studio seront de qualité. Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements : 9ème : + 38,0 % 16ème : + 31,4 % 17ème : + 27,0 %

Investir dans les arrondissements « intermédiaires »

D’autres secteurs sont bien connus des investisseurs : le 10ème, 11ème, 12ème, 14ème et 15ème qui proposent régulièrement des ventes où le prix au m2 reste sur la fourchette basse du marché. Mais soyez vigilant. Toujours dans une démarche de minimisation des risques et de maximisation de votre rentabilité, vous devez connaitre les quartiers prisés et ceux moins recommandés pour que votre projet perdure dans le temps ou afin d’avoir une plus-value à moyen terme. Dans une optique de rentabilité, privilégier les petites surfaces pour y loger des étudiants ou jeunes actifs. Une surface comprise entre 15 et 20 m2. Chez Konstance, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers : Hôpital Saint-Louis : (10ème) : 10 326 € /m2 Porte Saint-Martin (10ème) : 11 157 € /m2 La proximité du canal Saint-Martin est une valeur sûre et les derniers aménagements attirent les familles et des locataires plus jeunes. Folie Méricourt (11ème) : 10 808 € / m2 Quinze- Vingts (12ème) : 10 871 € / m2 Montparnasse (14ème) : 11 799 € / m2 Necker (15ème) : 10 946 € /m2 Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements : 10ème : + 38,2 % 11ème : + 30,5 % 12ème : + 27,3 % 14ème : + 29,2 % 15ème : + 25,0 %

Investir dans les arrondissements « à fort potentiel »

La pression des prix au m2, faire migrer d’années en années la population parisienne vers les quartiers moins centraux, considérés un temps comme « populaires » comme le 13ème, le 18ème, le 19ème arrondissement. Désormais, la gentrification de ces quartiers a un impact sur les prix de l’immobilier. Ils sont en nette augmentation mais continuent de proposer des biens ayant de gros potentiel et pouvant satisfaire des investisseurs désireux de trouver un compromis entre rentabilité et pari sur l’avenir de l’augmentation du prix au m2. Un risque, car il est nécessaire de miser sur des quartiers en développement mais qui peut s’avérer gagnant si la localisation du bien est appréciée. Vous pouvez avoir une plus grande surface pour un investissement identique en première couronne. L’idéal est de pouvoir proposer à la location une surface entre 15-25m2 . Chez Konstance, nous proposons régulièrement à nos clients les quartiers : Gare (13ème) : 9 033 € / m2 Clignancourt ( 18ème) : 10 354 € / m2 (secteur Montmartre) Villette ( 19ème) : 8 670 € / m2 N’hésitez pas à considérer un investissement dans un de ces quartiers. La perle rare existe : un studio à rénover et idéalement localisé vous permettra d’avoir un effort mensuel à l’équilibre et de profiter pleinement de la hausse des prix de l’immobilier dans ces secteurs pour une plus-value maximale. Voici une évolution des prix de l’immobilier sur 5 ans dans chacun de ces arrondissements : 13ème : + 28,2 % 18ème : + 33,7 % 19ème : + 36,8 %

Projet « Le Grand Paris Express »

Le projet consiste à repenser le réseau de transports en commun à l'échelle de l'agglomération. Le but final est de désengorger Paris en créant de nouveaux pôles d’interconnexion dans la périphérie parisienne, ceci aura aussi pour bienfait de réduire significativement les temps de trajet puisqu’il sera possible de réaliser un trajet banlieue A – banlieue B sans avoir à faire (comme aujourd’hui) banlieue A – Paris – banlieue B. Avec ses 68 nouvelles gares et 200 kilomètres de voies supplémentaires, le Grand Paris Express reliera aussi les quartiers en développement (lignes 15, 16, 17 et 18). Ces 4 nouvelles lignes feront le tour de la petite couronne et assureront la liaison avec les aéroports, quartiers d'affaires et pôles de recherche parisiens. Ces nouvelles lignes seront amenées à transporter quotidiennement 2 millions de voyageurs, soit l’un des réseaux les plus denses du monde. GRAND PARIS EXPRESS EN CHIFFRES 🡪 4 lignes supplémentaires
🡪 200 km de nouvelles lignes ferroviaires 🡪 68 nouvelles stations interconnectées 🡪 2 millions de passagers quotidiens 🡪 Un train toutes les 2 à 3 minutes 🡪 Un système de métro 100% automatisé 🡪 90% des lignes seront construites sous terre Le projet du Grand Paris Express permettra de réduire significativement les temps de trajet résidence – lieu de travail et devrait ainsi encourager l’investissement en petite et grande couronne, spécialement dans les villes jusqu’alors peu ou pas desservies.

Projet urbain « La Rive Gauche »

Plus de 130 hectares sont réaménagés, dont 26 couvrant les voies ferrées de la gare d'Austerlitz. Ce projet urbain est le plus grand ddans la capitale française depuis les rénovations du XIXè siècle des bâtiments hausmaniens. La Rive Gauche permet alors l'émergence de nouveaux logements, bureaux, loisirs, activités, commerces, établissements scolaires, équipements publics et culturels... Aujourd'hui on y voit vivre environ 10 000 habitants, entre la Gare d'Austerlits et la ville d'Ivry-sur-seine. L'objectif en 2028 est d'atteindre 20 000 habitants et près de 60 000 salariés, 10 hectares supplémentaires d'espaces verts et la plantation de plus de 2 000 arbres.