INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À MARSEILLE
EN 2021

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Marseille ?

2ème plus grande ville de l'hexagone

Considérée parfois comme la seconde capitale du pays, la ville de Marseille a un pôle économique important. Elle attire de nouveaux habitants grâce à ses nombreuses offres d'emplois, ses loisirs et un service hospitalier de qualité.

1er port maritime de France

Près de 10 000 navires sont accueillis chaque année par la ville. C'est le lieu d'une concentration majeure d'activités maritimes.

Le projet à venir "Euroméditerranée" va permettre de développer davantage le côté urbain de Marseille.

Ville la plus ensoleillée du pays

Le Mistral chasse les nuages, ce qui permet à Marseille de bénéficier en moyenne 300j/an d'ensoleillement. Un climat que les marseillais apprécient pleinement et qui attirent chaque année environ 5 millions de visiteurs.

Notre analyse générale

Marseille est une ville portuaire située au bord de la Méditerranée et au sud de la France. Elle est considérée comme la deuxième plus grande commune urbaine du pays, c’est aussi le chef-lieu du département de PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur).

 

En 10 ans, sa population a augmenter de 2,5% environ passant de 850 000 à 871 000 habitants. La population de Marseille se rajeunit d’année en année, ainsi la tranche d’âge dominante est celle des 20-24 ans avec 57 000 personnes soit 7% de la population marseillaise. La cité phocéenne loge 53% de locataires avec un climat ensoleillé très attractif.

 

Ce chiffre s’explique par l’importante présence d’établissements d’études supérieures comme  « l’Université Marseille-Aix » qui est la plus grande faculté de France. En effet, Marseille se classe 5ème au classement des villes du pays accueillant le plus d’étudiants (56 000/an).

 

La ville de Marseille abrite un carrefour maritime mondial, son port est le premier en France et fait partie du top trois de la Méditerranée. Cet atout permet à la commune de développer un dynamisme économique avec plus de 16 000 emplois directs. C‘est aussi la 2ème ville en matière de recherche scientifique.

 

Marseille souhaite continuer à être une ville innovante. Pour cela, elle a présenté le projet Euroméditerranée qui consiste à redéfinir la cartographie économique, sociale et infrastructurelle de la ville. Il a fallu un investissement de plus de 7 milliards d’€ pour aboutir à une des plus grandes opérations urbaines de France.

Quelques chiffres 

Part des locataires :

53%

des habitants de Marseille sont des locataires

Loyer mensuel moyen :

14

par m2 selon le quartier et la typologie du bien

Prix immobilier moyen :

3.460

par m2 (selon les quartiers)

Les informations à retenir

Investir à Marseille

Évolution des prix


  1. En 1 an : + 3,7 %
  2. En 5 ans : + 22,1 %
  3. En 10 ans : + 5 %
(source : meilleursagents)




Les données économiques


  1. Taux de chômage : 18,6 % (meilleursagents)
  2. Population : 858 120
  3. Âge médian : 39 ans (moins de 25 ans : 31,4 % et plus de 25 ans :68,6 %)
  4. 2ème ville la plus peuplée de France
  5. 3ème plus grande métropole de France après Lyon et Paris
  6. 1er port de France, 4ème en Méditérranée et 17ème port mondial en croisière
  7. 2ème ville de congrès en France
  8. 3ème ville économique de France
  9. Plus de 5 millions de visiteurs par an




Le réseaux de transport


Le réseau de transport en commun de la RTM (Régie des Transports Métropolitains) couvre l'ensemble de la métropole d'Aix-Marseille-Provence et comporte 3 lignes de Tramway, 2 lignes de Métro et 93 lignes de Bus.

  • Le réseau de Tramway : 3 lignes qui fonctionnent de 5h à 00h30
    • T1: Noailles - Les Caillols
    • T2 : Blancarde Foch - Arenc Le Silo
    • T3 : Arenc Le Silo - Castellane
  • Le réseau de Métro : 2 lignes qui fonctionnent de 5h à 1h
    • M1 : La Rose - La Fourragère
    • M2 : Gèze - Sainte-Marguerite Dromel
  • Le réseau de Bus : de nombreuses lignes permanentes et 12 lignes de nuit




Culture et patrimoine


  • MUCEM : Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditérranée
  • Vieux-Port de Marseille
  • Parc national des Calanques
  • Le Palais Longchamp
  • Îles du Frioul
  • Musée d’Art Contemporain
  • Musée des Beaux-Arts de Marseille
  • Friche de la Belle de Mai
  • Parc Borély
  • Notre-Dame de la Garde
  • Fort Saint-Jean
  • Les Docks




Monuments historiques


  • Basilique Notre-Dame de la Garde
  • Abbaye Saint-Victor (classé)
  • Cathédrale Sainte-Marie-Majeure (classé)
  • Cathédrale La Major
  • Château Borély
  • Château d’If (classé)
  • Cité Radieuse (classé)
  • Fort Saint-Jean (classé)
  • Opéra (classé
  • Palais des Arts (classé)
  • Porte d‘Aix
  • Unité d’Habitation (Le Corbusier)





Description des arrondissements de Marseille

1er Arrondissement


C’est le quartier de la diversité par excellence, avec le départ d’une partie de la bourgeoisie au XIXe et l’arrivée de plusieurs vagues d’immigration. On voit apparaitre dans le 1er arrondissement une vraie mixité avec un patrimoine riche et un dynamisme marquant. Il est composé de 6 quartiers avec chacun son emblème :

  • Belsunce et son célèbre Cours entre l’Avenue de la Canebière et la Porte d’Aix
  • Le Chapitre et sa fontaine des Danaïdes
  • Noailles et son marché des Capucins
  • L’opéra et son ombrière sur le quai des Belges
  • Saint-Charles et sa gare à 3h30 de Paris et 1h45 de Lyon
  • Thiers et son Palais des arts




2ème Arrondissement


Le 2ème arrondissement surnommé Le Panier est situé au nord du Vieux-Port. Il a été rénové à la fin des années 1990 grâce à l’opération Euroméditerranée.

On y distingue 4 quartiers officiels qui s’amassent les unes contre les autres dans les ruelles abruptes de Marseille :

Arenc (Et son port autonome), les Grands Carmes, l’Hôtel de ville, la Joliette.

C’est ici que vous pourrez découvrir des monuments emblématiques comme l’Hôtel de ville, la Maison diamantée, la cathédrale de la Major, le centre culturel de la Vieille Charité et l’Hôtel-Dieu.




3ème Arrondissement


Également dans le projet de rénovations urbaines Euroméditerranée, le 3ème arrondissement est considéré comme un quartier populaire mais prometteur au niveau de l’immobilier puisqu’il est sans cesse amélioré. Longtemps laissé à l’abandon, l’ancien secteur industriel est actuellement en pleine effervescence, le quartier de la Belle de Mai revit depuis l’essor de la Friche qui abrite désormais un centre artistique et un théâtre et se distingue des trois autres lieux : Saint-Lazare et ses nombreux espaces verts, Saint Mauront quartier de passage, la Villette et ses infrastructures scolaires.




4ème Arrondissement


Le 4ème arrondissement n’est pas seulement illustré par une merveille architecturale datant du Second Empire qui est le Palais Longchamp, situé dans le quartier des Cinq-Avenues, il est aussi accompagné de trois autres paisibles quartiers, riches en patrimoine culturel : les Chartreux, les Chutes-Lavie et la Blancarde.

Ces quartiers possèdent de nombreux musées (Le Musée des Beaux-Arts), des salles de spectacles (le Dôme), des établissements d’études supérieures (AMU, EMD,…).

En résumé, c’est un arrondissement avec une qualité de vie agréable et calme, son lot de loisirs culturels et sa dose de population étudiante.




5ème Arrondissement


Dans le 5ème arrondissement, nous avons « La Plaine », surnom de la place Jean-Jaurès située dans Le Camas et où l’on pourra trouver également le Cours Julien et l’église Notre-Dame-du-Mont, quartier très animé et plus particulièrement par les familles. Ce joint également dans cet arrondissement les quartiers de Baille, de La Conception et de Saint-Pierre.




6ème Arrondissement


La diversité des activités du 6ème arrondissement rend le quartier attrayant et très prisé. Entre bonnes adresses culinaires, commerces de proximité, offres culturels et loisirs de qualité, c’est un excellent endroit où vivre en centre-ville tout en gardant une qualité de vie des plus agréable. C’est ce que vous offrent les quartiers Lodi, Notre-Dame du Mont, Palais de Justice, Préfecture et Vauban.

Mais c’est surtout Castellane qui profite d’une situation géographique idéale à proximité du Vieux-Port, offrant un marché matinal et de nombreux restaurants aux marseillais et touristes.




7ème Arrondissement


Dans Le 7ème arrondissement, on conjugue le front de mer et la vue sur le Vieux-Port depuis l’abbaye Saint-Victor. Vous y découvrirez des merveilles, y compris le célèbre château d’If (XVIè) installé sur l’île de la baie. S’ajoute à eux le quartier bohème de Saint-Victor qui accueille un véritable marché alimentaire, le quartier vallonné de Bompard avec ses élégantes brasseries, les villages de Roucas-Blanc et Endoume quant à eux débordent de restaurants de poisson.

Le 7ème arrondissement fait partie des plus aisés de Marseille, situés près du centre-ville, avec d’autres quartiers comme Le Pharo et Saitn-Lambert.




8ème Arrondissement


Il est divisé en 10 quartiers (Bonnevine, Les Goudes, Montredon, Périer, La plage, La Pointe, Rouge le Rouet, Saint-Anne, Saint-Giniez et Veille Chapelle). Également parmi les arrondissement les plus riches, le 8ème accueille le poumon de Marseille, le stade du Vélodrome. Mais ce n’est pas tout, vous retrouverez également le quartier de Saint-Giniez qui expose le célèbre Palais des Congrès et des Expositions Marseille Chanot car il ne faut pas l’oublier, Marseille est la 2ème ville de Congrès en France, le tout dans un secteur en pleine mutation grâce à un plan de rénovation urbain autour du Vélodrome, comptant des logements, bureaux, hôtels, clinique du sport, centre commercial et le stade Delort. C’est aussi dans cet arrondissement que l’on retrouve le Parc Borély pour les amoureux de la nature et les plus grandes plages marseillaises (à Bonneveine) qui se prolongent jusqu’à la Vieille-Chapelle, La pointe Rouge et Saint-Anne.




9ème Arrondissement


Voici le plus caractéristique des arrondissements de Marseille, composé de 10 quartiers (Les Baumettes , Le Cabot, Carpiagne, Mazargues, La Panouse, Le Redon, Sainte-Marguerite, Sormiou, Vaufrèges) où se trouve le magnifique Parc national des calanques périurbain, terrestre et marin. Dans le 9ème arrondissement, une qualité de vie typique des villages règne.




10ème Arrondissement


La 10ème arrondissement se trouve à la croisée des chemins où les quartier de La Capelette, Menpenti, Pont-de-Vivaux, Saint-Loup, Saint-Tronc et La Timone forment un secteur en pleine ébullition.




11ème Arrondissement


Parmi les plus à l’est de la citée phocéenne, c’est le 11ème arrondissement composé de 11 quartiers (Les Accates, La Barasse, Les Camoins, Éoures, La Millière, La Pomme Saint-Marcel, Saint-Menet, La Treille, La Valbarelle, La Valentine) donne la possibilité de s’échapper dans les collines provençales.




12ème Arrondissement


Anciennement campagnards, les quartiers du 12ème arrondissement sont devenus des lieux de calme où se réfugient de plus en plus de familles à la recherche d’un art de vivre provençal. Le 12ème arrondissement est composé de 7 quartiers (Les Caillols, La Fourragère, Montolivet, Saint-Barnabé, Saint-Jean du Désert, Saint-Julien, Les Trois-Lucs).




13ème Arrondissement


11 quartiers constituent le 13ème arrondissement (Château-Gombert, La Croix-Rouge, Malpassé, Les Médecins, Les Mourets, Les Olives, Palama, La Rose, Saint-Jérôme, Saint-Just, Saint-Mitre). Il est situé dans les quartiers nord de la ville et il est le plus peuplé de Marseille avec plus de 80 000 habitants.




14ème Arrondissement


Le 14ème arrondissement est le plus grand de Marseille, il est composé de 7 quartiers (Les Arnavaux, Bon-Secours, Le Canet, Le Merlan Saint-Barthélémy, Sainte-Marthe, Saint-Joseph).




15ème Arrondissement


Le 15ème arrondissement comprend 11 quartiers (les Aygalades, les Borels, la Cabucelle, la Calade, les Crottes, la Delorme Notre-Dame Limite, Saint-Antoine, Saint-Louis, Verduron, La Viste) et 34 îlots. On y observe un nouveau paysage urbain, un cadre résidentiel attractif et un nouveau modèle de développement durable méditerranéen qui apportent confort aux habitants. Prochainement, on pourra découvrir le Marseille international fashion center (Mif 68), qui sera le 2ème plus grand centre sino-européen du genre.




16ème Arrondissement


A l’extrémité nord-ouest de la ville, le 16ème arrondissement n’est desservi que par des bus. Un quartier dont l’ambiance est détendue à l’abri du Mistral et où l’on peut profiter de la mer calme. Il a tout pour ressembler à une station balnéaires : restaurants, bars, boutiques et commerces de produits traditionnels. Vous y trouverez 4 quartiers différents, l’Estaque, Riaux, Saint-André, Saint-Henri.





Notre analyse ciblée

Le marché de l’immobilier à Marseille est en forte hausse. Entre 2019 et 2020, une augmentation de 9,3% sur les prix de l'immobilier de la cité phocéenne. (Source : SeLoger)

Alors que Marseille est bien plus peuplée (850 000 habitants) que Lyon (530 000), elle est surtout moins cher que sa concurrente. En effet, à Marseille le prix moyen du m² est de 3 458€ alors qu’à Lyon il est plutôt autour de 5 000€, soit environ 30% moins cher. (Source : Meilleurs agents). Les loyers pratiqués à Marseille sont pratiquement aussi élevés qu'à Lyon. Un T2 se loue en meublé 800 euros cc à Lyon et 700 euros à Marseille. La rentabilité sera donc supérieure à Marseille. 

 

Pour Konstance, investir à Marseille est une très bonne opportunité si l’on souhaite utiliser une stratégie de rendement ou de développement. Cette métropole du sud à longtemps été sous-cotée, mais aujourd’hui grâce à des projets de rénovations urbaines innovants comme Euroméditerrannée, Marseille reprend un nouveau souffle. Désormais la ville est plus attrayante grâce aux nouvelles infrastructures, l’apparition de logements neufs avec pour la plupart des parkings, de nombreux espaces verts, des loisirs pour tous… 

 

Cette ville attire donc tout aussi bien des jeunes actifs qui profitent de l’essor d’une économie nouvelle et dynamique, mais aussi plus de 50 000 étudiants chaque année grâce à l’installation de plusieurs établissements d’études supérieures de renom, ainsi que des familles qui trouvent un équilibre entre travail et cadre de vie idéal.

 

Vous l’aurez compris, il est temps de sauter le pas et investir à Marseille.

Investissement locatif à Marseille

Investir suivant votre stratégie

Stratégie de « rendement »


La stratégie dite de « rendement » consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien est en général une petite surface et se situe en périphérie.

Les quartiers dont le rendement est le plus fort (pouvant aller jusqu’à 10%) à Marseille sont les quartiers les plus populaires par exemple : la Plaine, le Vieux-Port, la Canebière, Longchamp et Cinq Avenues, le Roucas Blanc, le Panier… Mais ils comportent un risque plus élevé d’investissement financier.

En effet le point le plus important lorsque vous investissez à Marseille est l'emplacement ! D'une rue à une autre, les logements peuvent être moins attrayantes.




Stratégie de « développement »


La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir» ou une zone qui montre une certaine évolution depuis quelques années. Cette stratégie consiste à miser sur une sécurité locative et une plus-value à moyen/long-terme. Ce type de bien devrait connaitre une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie. Si vous optez pour cette stratgéie, alors les quartiers situés dans les 1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements seront à privilégier avec un rendement d’environ 6 à 7 % et des risques lcoatifs plus faible.





Les quartiers où investir

Investir à La Joliette : « Le quartier d'affaires »


Le quartier de La Joliette est situé dans le 2ème arrondissement, au nord du Vieux-Port et le long du littoral.

Encore infréquentable dans les années 1990, il est devenu aujourd’hui grâce au grand programme de rénovation Euroméditerranée, le cœur portuaire des marseillais où business, loisirs et culture font désormais bon ménage. Desservie par le tramway (lignes 2et 3) et le métro (ligne 2), c’est également devenu le quartier d’affaires de la ville qui additionne une proximité avec la mer, de nombreux espaces verts et un espace économique attractif. La Joliette est donc un quartier très attirant pour les jeunes actifs qui souhaite avoir un joli cadre de vie.

Le prix moyen au m² des appartements à La Joliette est de 2 645€ et loyer mensuel moyen au m² est de 13,7€.(source : Meilleurs Agents).




Investir à Euroméditerrannée 2 : « Le nouveau quartier »


Une fois de plus grâce au programme de rénovation urbaine Euroméditerranée, la ville de Marseille est sans cesse en train de se transformer et de muter en de nouveaux quartiers. C’est ainsi qu’au nord de Marseille dans le 2ème arrondissement a eu lieu l’émergence d’un nouveau quartier l’Euroméditerrannée 2 où il est favorable d’investir. Il n’est pour le moment pas le plus attractif de la ville mais il a un fort potentiel à venir. Le quartier met à l’honneur le développement durable et accentue une qualité de vie meilleure pour les habitants grâce à des énergie à base de sources durables, la création de nombreux espaces verts, des logements neufs.

Le prix moyen au m² des appartements dans le 2ème arrondissement est de 2 930€ pouvant varier de 2 063€ à 4 420€.




Investir dans le 1er arrondissement : « Le quartier étudiant au coeur historique »


Le 1er arrondissement, situé dans l’hypercentre de la ville est un quartier idéal où investir, puisque c’est le centre historique de Marseille avec une concentration majoritaire d’étudiants (25 000).

Ici, vous trouverez le Vieux-Port symbole de la ville, l’Université d’Aix-Marseille, l’Ecole centrale et d’autres écoles d’études supérieures.

La demande est forte en logement étudiant dans cet arrondissement où la vie est très animée. Evidemment ce quartier est bien desservi par les transports en commun, vous pourrez vous déplacer par tous les modes : bus, métro ou tramway.

Le prix moyen au m² des appartements dans le 1er arrondissement est de 2 603€ pouvant varier de 1 630€ à 3 670€.




Investir dans le 4ème arrondissement : « Le quartier familial paisible»


Le 4ème arrondissement est un quartier paisible éloigné de l’animation du centre-ville où il est agréable de vivre surtout pour les petites familles qui auront le plaisir de trouver de vastes logements de type T3 dans des immeubles anciens au style haussmannien. Il y aura aussi une cible de locataires étudiants avec la présence proche de plusieurs écoles connues.

Le quartier est bien desservi avec les lignes T1 et T2 du tramway et la ligne 1 du métro, un avantage précieux pour les futurs locataires.

Le prix moyen au m² des appartements dans le 4ème arrondissement est de 2 254€ pouvant varier de 1 717€ à 3 353€.




Investir dans le 6ème arrondissement : « Le quartier chic et calme »


Parmi les quartiers les plus chics de Marseille, le 6ème arrondissement apportera satisfaction à ses habitants grâce à la praticité de la mobilité avec les deux lignes de métro à proximité. Ce quartier est connu évidemment pour son incroyable monument historique, la Basilique Notre-Dame-de-la-Garde et aussi pour sa place animée de La Castellane. Ce quartier chic, calme et proche du centre-ville sera idéal pour les actifs d’une moyenne d’âge de 40 ans

Le prix moyen au m² des appartements dans le 6ème arrondissement est de 3 301€ pouvant varier de 2 165€ à 4 412€.





Les projets urbains

Projet « Le Boulevard Urbain Sud » (BUS)


La ville de Marseille qualifie ces travaux d’infrastructures comme étant « le programme d’investissement le plus ambitieux depuis le développement des autoroutes d’après-guerre ». C’est une véritable transformation qui aura des conséquences positives dans les secteurs économique, sociale, urbanistique et environnemental. Le prolongement de la Rocade jusqu’à la mer de 8,5km sera entièrement repensé et permettra à Marseille :

  • D’améliorer l’accessibilité aux transports en commun
  • Rééquilibrer, au profit des modes doux, les différents modes de déplacement en mettant fin au monopole de la voiture
  • Favoriser le développement économique des quartiers sud
  • Améliorer la qualité de vie des noyaux villageois en les requalifiant




Projet « Extension du Tramway Nord-Sud »


Le projet d’extension de la ligne de Tramway 3 devrait débuter en 2022 pour une livraison prévue en 2025. C’est au total 14km de rails supplémentaires qui vont être aménager, d’abord une extension au sud jusqu’au quartier de la Rouvière (dans le 9ème), puis dans le nord de Gèze jusqu’à St-Exupéry et la Cité Castellane. Le développement de la ligne T3 permettra de faciliter les déplacement des marseillais en reliant les deux extrémités de l’agglomération, et en bonus il est au programme la création de parkings relais au plus grand bonheur des citadins.




Projet « Ecoquartiers des Fabriques »


En projet depuis 2015, l’écoquartier des Fabriques de 14 hectares (délimité par la passerelle Gèze au nord, la rue André-Allar au sud, la rue de Lyon à l’est et le chemin de la Madrague-Ville à l’ouest) compte enfin sortir sur le périmètre d’Euroméditerranée 2. Concrètement, ce seront quatre îlots de logements, un parking en silo de 422 places, des équipements publics, du chauffage à l’eau de mer, des panneaux photovoltaïques, un mur d’escalade, des espaces d’agricultures urbaines, une nouvelle école de 20 classes…

C’est un quartier au passé riche en histoire marseillaise (savonneries, huileries) et désormais à vocation inclusive (avec ses petits commerces et bureaux) et écologique qui profitera à tous.




Projet « Euroméditerranée »


Si nous devions résumer le projet Euroméditerrannée en quelques chiffres, voilà ce que nous en retiendrions : 18 000 logements neufs, 37 000 nouveaux emplois, 480 hectares de surface de terrain.

Eh oui ! C’est une des plus grandes opérations urbaines en France avec près de 7 milliards d’euros d’investissement. Ce sont des quartiers comme l’Estaque, La Joliette, La Capelette, Belle de mai ou encore Saint-Charles qui ont eu le droit a d’observer des transformations de leur quartier. Ce projet a pour objectif de rendre attractif la ville de Marseille en rénovant grâce à une architecture misant sur la qualité de vie des anciens quartiers qui n’avaient pas d’image résidentielles forte.





Marseille en résumé

Marseille dynamique

Marseille, est la ville la plus prisée du sud de la France, que ce soit pour y vivre ou pour y passer des vacances. Elle sait ravir les Français. Sa localisation est idéale, la
proximité avec la mer Méditerranée offre aux habitants un cadre hors pair et différent à chaque saison.

Marseille facile d'accès

La ville de Marseille étant la deuxième ville de France, elle a su jouer de cet atout pour être reliée de façon régulière avec un réseau de transport de qualité, au reste de la France, et ce malgré son emplacement sudiste. Comptez par exemple en TGV : 1h30 pour rejoindre Lyon et 3h pour Paris.

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible