INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF À PARIS
EN 2021

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Paris ?

1er pôle universitaire français

La mégalopole française concentre environ 80 établissements d'études supérieures et attire ainsi environ 630 000 étudiants chaque année. Paris est ainsi une ville vivante, jeune et attrayante avec un marché immobilier dynamique.

1ère ville en concentration d’entreprise d'Europe

Paris regroupe plus de 374.000 entreprises et multinationales. Ces structures offrent de l'emploi ce qui explique la très forte demande locative de la capitale française.

2ème ville la plus dynamique d'Europe

La ville de Paris se hisse en tête des classements en matière d'investissement, d'innovation et d'interconnexion. Elle se développe constamment depuis 1830, attire les entreprises, créée de l'emploi et fascine les touristes.

Notre analyse générale

Paris : symbole de la culture française.

Investir à Paris c’est faire le choix de la sérénité ! La capitale est l’une des seules villes françaises capable d’allier valeur patrimoniale et rentabilité sur un seul et même bien, à condition de maîtriser les quelques clés de lecture. Où investir à Paris ? Quel avenir pour le marché immobilier parisien ? Quel est le prix au m2 de l’immobilier parisien ? Comment expliquer l’évolution du prix au m2 à Paris ? Quel rendement locatif à Paris ? Mais aussi et plus globalement : Quelle stratégie d’investissement à Paris ? Faut-il privilégier une location meublée ou une location vide ?

Première ville étudiante de France en nombre d’étudiant (400 000 étudiants en 2020), Paris est aussi l’une des meilleures villes étudiantes au monde, comme l’atteste le journal Le Figaro.

Outre les meilleures écoles mondiales, Polytechnique, HEC ou l’ENA respectivement 4ème, 5ème et 6ème au classement mondial des écoles formant les dirigeants de demain, Paris se compose d’un tissu solide et large d’écoles et universités de tous horizons grâce à la diversité culturelle et architecturale de la ville. Depuis les années 2000 le nombre d’étudiants a augmenté de 25% pour bientôt atteindre les 500 000 étudiants dans le Grand Paris. Ces étudiants pour la plupart sont sur des parcours longs et envisagent de s’installer à Paris à la suite de leurs études ce qui contribue encore davantage à saturer la demande locative.

 

Une opportunité à saisir pour les investisseurs 

Paris est, si ce n’est la plus belle ville du monde, une ville mondialement connue. Nos équipes le constatent quotidiennement sur le terrain, le monde entier souhaite investir à Paris. Russes, Chinois, Américains… entre 10 et 20% des acquéreurs sont étrangers.

L’investisseur averti (ou non) que vous êtes ne manquera pas de noter que ceci est un atout pour la liquidité du bien que vous allez acheter. Au-delà de la plus-value attendue, la liquidité elle-même est un critère clé à prendre en compte lors d’un investissement immobilier locatif réussi.

Quelques chiffres 

Part des locataires :

61%

des habitants de Paris sont des locataires

Loyer mensuel moyen :

30

par m2 selon le quartier et la typologie du bien

Prix immobilier moyen :

10.350

par m2 (selon les quartiers)

Les informations à retenir

Investir dans le GrandParis

Évolution des prix


  1. En 3 mois : +1,5%
  2. En 5 ans : +6,5%
  3. En 20 ans : +27,4%




Les données économiques


  • Taux de chômage : 13,3%
  • Population : 7 057 905 (INSEE 2017)
  • 840 km2 le Grand Paris occupe 7 % de la superficie de la région et 0,15 % de celle du pays
  • 4 fois plus denses que le Grand Lyon
  • Génère 69% des emplois de la région




Le réseaux de transport


Le Grand Paris est à l'origine d'un grand projet de réseau de transport. LE GRAND PARIS EXPRESS EN CHIFFRES : 🡪 4 lignes supplémentaires (lignes 15, 16, 17 et 18) et deux extensions (lignes 11 et 14)
🡪 200 km de nouvelles lignes ferroviaires 🡪 68 nouvelles stations interconnectées 🡪 2 millions de passagers quotidiens 🡪 Un train toutes les 2 à 3 minutes 🡪 Un système de métro 100% automatisé 🡪 90% des lignes seront construites sous terre 🡪72 gares desservies





Notre analyse ciblée

L’immobilier parisien : 

36 000 € / m2, c’est le prix exorbitant auquel s’est vendu un appartement au cœur du 7ème arrondissement parisien, il s’agit certes d’un micromarché, celui de l’ultra premium mais ces chiffres nous montrent que les prix ne semblent pas avoir de limite ! Aujourd'hui, les prix ont très largement dépassé les 10 000 € / m2 et nous sommes même tout proche de dépasser les 11 000 € / m2.

 

Mais alors, comment expliquer de tels prix ?

Plusieurs points expliquent l’envolée des prix qui est bien réelle depuis de nombreuses années et qui ne semble pas vouloir s’arrêter. Chez Konstance, nous sommes persuadés qu’il ne s’agit pas d’une bulle spéculative mais bien d’un choc réel et durable entre l’offre et la demande.

 

  1. Un déséquilibre offre – demande structurel

La demande locative est en perpétuelle augmentation mais l’offre n’augmente plus. En effet, de par sa taille et la nature de ses nombreux bâtiments historiques (Haussmanniens notamment) la ville de Paris n’offre que très peu de foncier disponible. Ainsi, on ne voit aucune construction neuve dans Paris qui pourrait rééquilibrer ce match offre – demande perdu d’avance. Quand bien même certains immeubles se construisent, il s’agit le plus souvent de projets de logements sociaux menés par la Mairie qui ne viennent donc pas réduire cette tension.

  1. Paris, un centre économique mondial

38 sur les 40 sièges des entreprises du CAC 40 sont à Paris. La capitale française concentre la majorité de l’activité économique du pays. Au niveau mondial Paris se positionne comme le terrain idéal pour les startups et investisseurs de demain en octroyant de nombreuses aides mais aussi des structures renommées comme Station F dans le 13ème arrondissement. Ces éléments permettent à la capitale d’attirer de nombreux cadres au fort pouvoir d’achat (médiane de 52k€ en Île-de-France vs 47k€ dans les autres régions ; source : Business cool) ayant besoin d’une offre de logement de qualité.

La location meublée à tout prix !

À Paris un locataire reste en moyenne entre un et deux ans dans son logement, l’offre la plus adaptée à ce type de location est donc forcément une location meublée. D’autant plus que les étudiants ou jeunes actifs n’ont en général pas de meubles à disposition puisqu’ils sont encore habitués à leur vie d’étudiant sans cesse en déplacement.

Investissement locatif dans le Grand Paris

Investir suivant votre stratégie

Stratégie de « développement »


La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaître une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.




Stratégie de « rendement »


La stratégie dite de « rendement » consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien est en général une petite surface et se situe en périphérie.





Les communes à cibler

Investir à Bagneux


Bagneux est une ville recensant plus de 40 000 habitants. Plus de 11% de son territoire est occupé par des espaces publics. La ville opère actuellement un réaménagement avec l’arrivée du Grand Paris Express et des lignes 4 et 15. Ces nouvelles lignes de métro seront terminées en 2022 et permettront plus de 60 000 voyages par jours. On estime que 22 000 habitants sont directement concernés par cette transformation du réseau de transport à Bagneux. Oui, il y aura un impact au niveau des tarifs de l’immobilier. Il est certain que ces réaménagements poussent les particuliers et investisseurs à considérer cette ville comme un endroit ou vivre/investir, surtout lorsque l’on sait qu’il ne faudra que 20 minutes pour rejoindre La Défense. Le quartier est peuplé à plus de 50% d’actifs, en ce sens il faudra privilégier des T2 qui pourront se louer environ 800 € par mois et assurer une rentabilité brute moyenne de 6,3%. Février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 5 239 €, avec un prix variant entre 3 857 € et 7 083 €. (Source : Meilleurs Agents)




Investir à Saint-Ouen


Idéal pour une stratégie d'investissement de « développement ». En Seine-Saint-Denis, la ville populaire de Saint-Ouen, ancienne ville industrielle à vue ses prix immobilier grimper de 16 % en un an ! Une nouvelle attractivité à l’image de la mutation de Levallois-Perret. Fin 2020, Saint-Ouen a bénéficié du prolongement de la ligne 14, une connexion directe et rapide au centre de Paris contrairement aux autres lignes en construction. Saint-Ouen a un fort potentiel d’investissement. Au-delà du Grand Paris Express, qui va améliorer la vie des citoyens, une ZAC de 100 hectares (soit 1/4 de la ville) fait l’objet d’ambitieux programmes immobiliers et un Campus hospitalo-universitaires Paris Nord verra le jour en 2025 preuve d’une dynamique et d’un attrait qui ne fera que grandir pour cette commune. Février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 6 627 €, avec un prix variant entre 4 466 € et 8 682 €. (Source : Meilleurs Agents)




Investir à Cergy


Idéal pour une stratégie d'investissement de « rendement ». Cergy-Préfecture, construite principalement dans les années 70 et 80, est moins attractive, mais appréciée des étudiants qui souhaitent rester à proximité des universités et du RER A. Faculté, IUFM, Essec, écoles d'ingénieurs ... Divers campus sont installés à Cergy et drainent plus de 30 000 étudiants. Port-Cergy, qui abrite le plus grand port de plaisance d'Ile-de-France est le poumon vert. La demande d'appartements est forte, tant à l'achat qu'à la location. Vous pouvez toujours trouver des propriétés anciennes à bon prix pour la rénovation, même si elles se raréfient. La zone est recherchée pour des investissements résidentiels notamment par des familles. Peu d’étudiants souhaitent y habiter. C’est pourquoi Konstance privilégie Cergy-Préfecture pour des investissements locatif. Dans le quartier de Cergy-Préfecture, vous pouvez trouver des studios d'une superficie de 20 m2 à partir de 80 000 €, loués entre 450 et 550 €/mois (source : meilleurs agents) soit une rentabilité brute de 7,5%. Notre conseil reste de cibler une grande surface afin de pouvoir proposer une collocation à des étudiants. Le rendement brut sera bien supérieur. Février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 3 021 €, avec un prix variant entre 2 132 € et 4 820 €. (Source Meilleurs Agents)





Les dates du Grand Paris Express

Été 2020


Le prolongement nord de la ligne 14 doit relier la gare Saint-Lazare à la mairie de Saint-Ouen. Attendu depuis l’été 2019, le prolongement de la ligne 14 s'est enfin réalisé fin 2020. La ligne permet de rapprocher du centre de Paris le désormais très prisé quartier des Batignolles qui se retrouve à seulement 10 minutes de Chatelet mais qui devrait surtout permettre de désenclaver la ville de Saint-Ouen avec le terminus Nord de la ligne 14 au niveau de la mairie de Saint-Ouen. La zone de Clichy et Saint-Ouen située après le quartier des Batignolles bénéficie désormais de plusieurs avantages :

  • Le report des candidats au logement ne pouvant plus accéder au 17ème arrondissement désormais trop couteux (compter environ 11 500 € / m2 pour un appartement dans le cœur des Batignolles) ;
  • L’installation dans la zone de nombreuses entreprises (dont Amazon) employant un nombre important de cadres souvent mobiles et donc potentiellement plus à la recherche d’une location.




En 2024


  • La ligne 14 Nord et le tronçon commun des lignes 16 et 17 entre Saint-Denis Pleyel et Le Bourget RER, l’extension de la ligne 14 Sud jusqu’à l’aéroport d’Orly ;
  • La ligne 15 Sud de Pont de Sèvres à Noisy-Champs ;
  • La ligne 16 entre le Bourget RER et Clichy – Montfermeil.
Concernant les échéances de 2024 nous orientons nos ambitions au Sud de Paris. Selon nous, il n’est pas pertinent d’être aveuglé par l’attrait des Jeux Olympiques au Nord, au niveau de Saint-Denis. En effet, le « village des athlètes » sera très certainement dédiés à du logement social une fois les jeux terminés et donc difficile dans ces circonstances d’anticiper une véritable montée des prix sur le long terme ou une perspective de demande locative élevée. À l’inverse, le premier tronçon de la ligne 15 futur « périphérique » francilien porte beaucoup d’espoir puisqu’il devrait relier plusieurs villes résidentielles entre elles avec, côté Ouest la ville d’Issy Les Moulineaux qui est un quartier d’affaires en vogue ces dernières années avec de très nombreuses entreprises d’avenir qui s’y installent (technologies, digital, médias, etc.) ! Ainsi, nous ciblons principalement les villes suivantes : Arcueil-Cachan (RER B), Bagneux (RER B et métro 4), Chatillon Montrouge (métro 13), Issy-Les-Moulineaux (RER C) et Boulogne Billancourt (métro 9). On le voit, ces villes étaient déjà reliées à Paris, la ligne 15 devrait donc permettre de fluidifier les liaisons entre celles-ci sans rendre obligatoire une correspondance au cœur de Paris, ainsi, c’est tout un pôle économique au Sud de la Capitale qui devrait continuer à s’étendre.




En 2030


  • La ligne 15 Ouest, de Pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel ;
  • La ligne 15 Est, de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre ;
  • La ligne 16, de Clichy – Montfermeil à Noisy – Champs ;
  • La ligne 17, de la gare Triangle de Gonesse jusqu’au Mesnil-Amelot ;
  • La ligne 18, de CEA Saint-Aubin à Versailles Chantiers.
Puisque l’immobilier locatif est un placement à long terme, il est tout à fait pertinent de s’intéresser à des projets devant voir le jour en 2030 (voir plus avec d’éventuels retards). Il est même primordial d’anticiper ces chantiers avant que le marché lui-même ne le fasse pour vous. En effet, anticiper l’attrait de la ligne 15 qui reliera notamment La Défense à Issy-Les-Moulineaux devrait permettre à ces deux pôles d’affaires de se renforcer l’un l’autre et par ricochet devrait augmenter l’attrait des zones alentours. Ainsi, l’investisseur immobilier que vous êtes va être capable d’anticiper une hausse des prix (liée à la demande) sur ces zones du Sud de Paris. Pourquoi donc, ne pas y investir 150 000 € dans un T2 de 30 m2 par exemple qui pourrait valoir le double d’ici la mise en service du Grand Paris Express ? Ce constat peut être fait dans plusieurs zones où passera le futur Grand Paris Express, pour autant, il est important d’y voir clair et de ne pas s’éparpiller car toutes les villes ne possèdent pas le même potentiel.





Paris en résumé :

Paris attrayante

Paris dynamique

Paris est une ville dynamique à travers ses habitants, ses touristes, ses entreprises. Cette dernière séduit aussi bien les amateurs de fête, de shopping que les amateurs d’art, d'histoire et de musique.

Paris facile d'accès

La mégalopole française est sans cesse en expansion. Paris est la ville la plus connectée de France grâce à ces nombreuses gares et aéroports. Un projet nommé le « Grand Paris » visant au développement du réseau de transport va transformer la ville en grande métropole moderne du XXIe siècle.

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100

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Notre histoire

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Lyon, France

©2020 par Konstance