INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF DANS LE GRAND PARIS
EN 2021

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif dans le Grand Paris ?

Une zone

attractive

Le Grand Paris devient un lieu de développement économique avec ses nombreux pôles d'activités (la Défense, la Plaine Commune, Roissy Charles de Gaulle…)

Un nouveau réseau de transports

Un des réseaux le plus denses au monde avec plus de 2 millions de voyageurs au quotidien, des déplacements plus rapides qui donne la possibilité aux franciliens de vivre plus loin de la capitale tout en profitant du dynamisme de la ville.

Des prix

plus abordables

De nouvelles opportunités d’investissement locatif vont apparaître grâce aux futurs aménagements prévus. Ce qui donnera accès à des biens à des coûts moins élevés que dans la capitale et avec des perspectives de rentabilité intéressantes.

Notre analyse générale

Le Grand Paris, c’est la création d’une grande métropole qui rivalise avec de très vastes ensembles urbains européens et mondiaux et qui est aussi la plus importante au niveau national devant le Grand Lyon et Lille Métropole. Le territoire du Grand Paris est constitué de Paris intramuros, à laquelle s'ajoutent 123 communes de la petite couronne (des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, de Seine-St-Denis) et 7 communes de la grande couronne (de l’Essonne et du Val-d’Oise). Au total, le Grand Paris regroupe environ 7 millions d’habitants.

 

Avec l’ouverture de 4 stations sur la ligne de métro 14 et alors que les travaux sont à mi-parcours, le projet Grand Paris devient plus que jamais réalité. Le projet a pour objectif la création de plus de 200 km de lignes de métro automatiques tout autour de Paris avec l’implantation de 68 nouvelles gares. Cette innovation va non seulement révolutionner les déplacements en région parisienne mais va également modifier le marché de l’immobilier en Île-de-France.

Quelques chiffres 

Part des locataires :

57%

des habitants du Grand Paris sont des locataires

Loyer mensuel moyen :

14-22

par m2 selon le quartier et la typologie du bien

Prix immobilier moyen :

6 720

par m2 (selon les quartiers)

Les informations à retenir

Investir dans le GrandParis

Évolution des prix


  1. En 3 mois : +1,5%
  2. En 5 ans : +6,5%
  3. En 20 ans : +27,4%




Les données économiques


  • Taux de chômage : 13,3%
  • Population : 7 057 905 (INSEE 2017)
  • S'étale sur 840 km2 le Grand Paris occupe 7 % de la superficie de la région et 0,15 % de celle du pays
  • 4 fois plus denses que le Grand Lyon
  • Génère 69% des emplois de la région




Le réseaux de transport


Le Grand Paris est à l'origine d'un grand projet de réseau de transport. LE GRAND PARIS EXPRESS EN CHIFFRES : 🡪 4 lignes supplémentaires (lignes 15, 16, 17 et 18) et deux extensions (lignes 11 et 14)
🡪 200 km de nouvelles lignes ferroviaires 🡪 68 nouvelles stations interconnectées 🡪 2 millions de passagers quotidiens 🡪 Un train toutes les 2 à 3 minutes 🡪 Un système de métro 100% automatisé 🡪 90% des lignes seront construites sous terre 🡪72 gares seront desservies





Notre analyse ciblée

Le projet du Grand Paris Express permettra de réduire significativement les temps de trajet résidence – lieu de travail et devrait ainsi encourager l’investissement en petite et grande couronne, spécialement dans les villes jusqu’alors peu ou pas desservies. Il convient donc de s’intéresser aux villes qui devraient avoir le plus fort potentiel à court, moyen et long terme en fonction des aménagements opérés sur l'activité des transports en commun.

En 2021, les villes au nord de Paris, comme Saint-Ouen ou Clichy, profitent de la récente extension de la ligne 14. Dans le sud de Paris, les zones proches de Boulogne-Billancourt ou Issy-Les-Moulineaux et Châtillon sont également susceptibles de voir des augmentations immobilières, promettant des plus-values intéressantes. L'inflation des prix se fait déjà sentir dans ces communes, ce qui suscite également l'appétit de certains investisseurs.

 

Il convient de rappeler que les projets d'infrastructure devraient s'étaler sur une période allant jusqu'en 2030, par conséquent, les prix au m2 ont encore une marge de progression significative. De quoi donner aux acheteurs potentiels le temps de prendre position sur le Grand Paris. Ceux qui achèteront dans les villes à proximité des principaux nœuds d’interconnexion du futur Grand Paris Express prendront peu de risques.

Investissement locatif dans le Grand Paris

Investir suivant votre stratégie

Stratégie de « développement »


La stratégie dite de « développement » consiste à cibler un bien dans une zone «en devenir», cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen-terme. Ce type de bien devrait connaître une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.




Stratégie de « rendement »


La stratégie dite de « rendement » consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien est en général une petite surface et se situe en périphérie.





Les communes à cibler

Investir à Bagneux


Idéal pour une stratégie d'investissement de « développement ». Bagneux est une ville recensant plus de 40 000 habitants. Plus de 11% de son territoire est occupé par des espaces publics. La ville opère actuellement un réaménagement avec l’arrivée du Grand Paris Express et des lignes 4 et 15. Ces nouvelles lignes de métro seront terminées en 2022 et permettront plus de 60 000 voyages par jours. On estime que 22 000 habitants sont directement concernés par cette transformation du réseau de transport à Bagneux. Oui, il y aura un impact au niveau des tarifs de l’immobilier. Il est certain que ces réaménagements poussent les particuliers et investisseurs à considérer cette ville comme un endroit ou vivre/investir, surtout lorsque l’on sait qu’il ne faudra que 20 minutes pour rejoindre La Défense. Le quartier est peuplé à plus de 50% d’actifs, en ce sens il faudra privilégier des T2 qui pourront se louer environ 800 € par mois et assurer une rentabilité brute moyenne de 6,3%. En février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 5 239 €, avec un prix variant entre 3 857 € et 7 083 €. (Source : Meilleurs Agents)




Investir à Saint-Ouen


Idéal pour une stratégie d'investissement de « développement ». En Seine-Saint-Denis, la ville populaire de Saint-Ouen, ancienne ville industrielle à vue ses prix immobilier grimper de 16 % en un an ! Une nouvelle attractivité à l’image de la mutation de Levallois-Perret. Fin 2020, Saint-Ouen a bénéficié du prolongement de la ligne 14, une connexion directe et rapide au centre de Paris contrairement aux autres lignes en construction. Saint-Ouen a un fort potentiel d’investissement. Au-delà du Grand Paris Express, qui va améliorer la vie des citoyens, une ZAC de 100 hectares (soit 1/4 de la ville) fait l’objet d’ambitieux programmes immobiliers et un Campus hospitalo-universitaires Paris Nord verra le jour en 2025 preuve d’une dynamique et d’un attrait qui ne fera que grandir pour cette commune. Février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 6 627 €, avec un prix variant entre 4 466 € et 8 682 €. (Source : Meilleurs Agents)




Investir à Cergy


Idéal pour une stratégie d'investissement de « rendement ». Cergy-Préfecture, construite principalement dans les années 70 et 80, est moins attractive, mais appréciée des étudiants qui souhaitent rester à proximité des universités et du RER A. Faculté, IUFM, Essec, écoles d'ingénieurs ... Divers campus sont installés à Cergy et drainent plus de 30 000 étudiants. Port-Cergy, qui abrite le plus grand port de plaisance d'Ile-de-France est le poumon vert. La demande d'appartements est forte, tant à l'achat qu'à la location. Vous pouvez toujours trouver des propriétés anciennes à bon prix pour la rénovation, même si elles se raréfient. La zone est recherchée pour des investissements résidentiels notamment par des familles. Peu d’étudiants souhaitent y habiter. C’est pourquoi Konstance privilégie Cergy-Préfecture pour des investissements locatif. Dans le quartier de Cergy-Préfecture, vous pouvez trouver des studios d'une superficie de 20 m2 à partir de 80 000 €, loués entre 450 et 550 €/mois (source : meilleurs agents) soit une rentabilité brute de 7,5%. Notre conseil reste de cibler une grande surface afin de pouvoir proposer une collocation à des étudiants. Le rendement brut sera bien supérieur. En février 2021, le prix au m2 d’un appartement est de 3 021 €, avec un prix variant entre 2 132 € et 4 820 €. (Source Meilleurs Agents)





Les dates de travaux du Grand Paris Express

Été 2020


Le prolongement nord de la ligne 14 doit relier la gare Saint-Lazare à la mairie de Saint-Ouen. Attendu depuis l’été 2019, le prolongement de la ligne 14 s'est enfin réalisé fin 2020. La ligne permet de rapprocher du centre de Paris le désormais très prisé quartier des Batignolles qui se retrouve à seulement 10 minutes de Chatelet mais qui devrait surtout permettre de désenclaver la ville de Saint-Ouen avec le terminus Nord de la ligne 14 au niveau de la mairie de Saint-Ouen. La zone de Clichy et Saint-Ouen située après le quartier des Batignolles bénéficie désormais de plusieurs avantages :

  • Le report des candidats au logement ne pouvant plus accéder au 17ème arrondissement désormais trop couteux (compter environ 11 500 € / m2 pour un appartement dans le cœur des Batignolles) ;
  • L’installation dans la zone de nombreuses entreprises (dont Amazon) employant un nombre important de cadres souvent mobiles et donc potentiellement plus à la recherche d’une location.




En 2024


  • La ligne 14 Nord et le tronçon commun des lignes 16 et 17 entre Saint-Denis Pleyel et Le Bourget RER, l’extension de la ligne 14 Sud jusqu’à l’aéroport d’Orly ;
  • La ligne 15 Sud de Pont de Sèvres à Noisy-Champs ;
  • La ligne 16 entre le Bourget RER et Clichy – Montfermeil.
Concernant les échéances de 2024 nous orientons nos ambitions au Sud de Paris. Selon nous, il n’est pas pertinent d’être aveuglé par l’attrait des Jeux Olympiques au Nord, au niveau de Saint-Denis. En effet, le « village des athlètes » sera très certainement dédiés à du logement social une fois les jeux terminés et donc difficile dans ces circonstances d’anticiper une véritable montée des prix sur le long terme ou une perspective de demande locative élevée. À l’inverse, le premier tronçon de la ligne 15 futur « périphérique » francilien porte beaucoup d’espoir puisqu’il devrait relier plusieurs villes résidentielles entre elles avec, côté Ouest la ville d’Issy Les Moulineaux qui est un quartier d’affaires en vogue ces dernières années avec de très nombreuses entreprises d’avenir qui s’y installent (technologies, digital, médias, etc.) ! Ainsi, nous ciblons principalement les villes suivantes : Arcueil-Cachan (RER B), Bagneux (RER B et métro 4), Chatillon Montrouge (métro 13), Issy-Les-Moulineaux (RER C) et Boulogne Billancourt (métro 9). On le voit, ces villes étaient déjà reliées à Paris, la ligne 15 devrait donc permettre de fluidifier les liaisons entre celles-ci sans rendre obligatoire une correspondance au cœur de Paris, ainsi, c’est tout un pôle économique au Sud de la Capitale qui devrait continuer à s’étendre.




En 2030


  • La ligne 15 Ouest, de Pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel ;
  • La ligne 15 Est, de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre ;
  • La ligne 16, de Clichy – Montfermeil à Noisy – Champs ;
  • La ligne 17, de la gare Triangle de Gonesse jusqu’au Mesnil-Amelot ;
  • La ligne 18, de CEA Saint-Aubin à Versailles Chantiers.
Puisque l’immobilier locatif est un placement à long terme, il est tout à fait pertinent de s’intéresser à des projets devant voir le jour en 2030 (voir plus avec d’éventuels retards). Il est même primordial d’anticiper ces chantiers avant que le marché lui-même ne le fasse pour vous. En effet, anticiper l’attrait de la ligne 15 qui reliera notamment La Défense à Issy-Les-Moulineaux devrait permettre à ces deux pôles d’affaires de se renforcer l’un l’autre et par ricochet devrait augmenter l’attrait des zones alentours. Ainsi, l’investisseur immobilier que vous êtes va être capable d’anticiper une hausse des prix (liée à la demande) sur ces zones du Sud de Paris. Pourquoi donc, ne pas y investir 150 000 € dans un T2 de 30 m2 par exemple qui pourrait valoir le double d’ici la mise en service du Grand Paris Express ? Ce constat peut être fait dans plusieurs zones où passera le futur Grand Paris Express, pour autant, il est important d’y voir clair et de ne pas s’éparpiller car toutes les villes ne possèdent pas le même potentiel.





Prix en fonction des stations

Carte intéractive des prix par les lignes du métro


Meilleurs Agents a mis en place une carte intéractive qui indique en temps réel le prix de l'immobilier dans le Grand Paris en fonction des station de métro. ( voir site)





Grand Paris en résumé

Grand Paris attrayant

Grand Paris dynamique

Le Grand Paris devient une métropole d'ampleur avec ses nouvelles infrastructures, sa modernisation et sa praticité. Il attire bon nombre de franciliens qui souhaitent sortir de la pollution de Paris et séduit les étrangers dans le milieu du travail.

Grand Paris facile d'accès

Par la création de la nouvelle ligne de métro Grand Paris Express, la métropole va apporter un gain de temps considérable dans les déplacements des franciliens que ce soit pour rejoindre un lieu de travail, d'étude, de culture ou de loisir.

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100