NOTRE ANALYSE :

INVESTIR DANS UN STUDIO 

EN 2021

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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER LOCATIF :

LE CHOIX DU STUDIO 

Forte demande locative

Le manque de disponibilité dans les résidences étudiantes provoque une forte demande de logements par les étudiants dans les grandes villes universitaires qui favorisent le choix du studio, pratique et facile d’accès pour eux. Ce type de logement attire également les jeunes actifs dans les grandes métropoles.

Pénurie sur le marché des studios

A chaque rentrée scolaire, un déséquilibre se produit entre offre et demande, c’est pourquoi très rapidement les étudiants se retrouvent face à des pénuries de logements notamment dans la catégorie des studios qui est la plus sollicitée.

Studios : des prix abordables

En général, compte tenu de sa petite superficie, les prix des studios sont à la portée des investisseurs dont l’apport est faible. Logique : moins de m2 donc moins de budget.

Pourquoi investir dans un studio ?

Réaliser un investissement locatif dans un studio est de plus en plus demandé par nos investisseurs immobiliers. Avec ces nombreux atouts, le choix du studio représente une surface idéale dans laquelle investir même quand vous débutez dans le domaine et/ou quand votre apport financier n’est pas très élevé.

Le principal avantage de l’investissement locatif en studio : une  rentabilité locative élevée. Actuellement sur le marché de l’immobilier ce sont les petites surfaces qui rapportent le plus en termes de rentabilité. Par exemple à Lyon, la rentabilité nette d’un T2 ou d’un T3 peut aller jusqu’à 4% alors que celle d’un studio varie entre 4 et 6% nette. 

Sachez qu’avec un studio meublé vous augmentez votre rentabilité grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Les étudiants aiment avoir accès à des logements "prêt à habiter". 

Ce type d'investissement, vous donne aussi la possibilité d’investir de plus petites sommes dans plusieurs logements de surfaces similaires et ainsi répartir les risques. Le choix du studio peut positivement impacter votre rentabilité car il faut prendre en considération une taxe foncière moins importante dans le calcul de la rentabilité.

 

Enfin, le studio est un bien qui se loue facilement car la demande locative est forte due au grand nombre d’étudiants sur le territoire français mais le studio à l’avantage aussi de se revendre facilement lorsqu’il est idéalement situé.

Quelques chiffres 

Superficie :

20m2

1 an

Durée moyenne d'un bail :

Coût d'un ameublement :

3.500

pour un logement meublé prémium

Investir dans un studio suivant la ville

Investir dans un studio

Investir dans un studio à Lyon


La métropole des gones est la deuxième ville universitaire de France, elle compte 144 000 étudiants soit 28% de la population lyonnaise totale. Cependant, la ville ne propose que 6% de chambres étudiantes alors que la demande est presque cinq fois plus importante. C’est pourquoi la recherche de studio est une vraie source de stress pour les étudiants. En moyenne, les studios à Lyon sont mis en location à 526€ pour 24m² (soit 22€/m²). Nous vous recommandons de privilégier les secteurs de la Guillotière, de Vaise, de Monplaisir et Sans-Souci qui recueillent de nombreuses facultés. Ces quartiers vous offrirons une sécurité locative optimale et vous n'aurez aucun mal louer votre studio rapidement.




Investir dans un studio à Villeurbanne


Villeurbanne, aussi nommé le "10ème arrondissement de Lyon", compte à son actif plus d’étudiants et de jeunes travailleurs que de famille et de personnes de plus de 30 ans. En effet, la population de Villeurbanne est presque composée de 40% d’étudiants sur la totalité des habitants. Ville attractive pour son grand campus de la Doua, elle fait également profiter ses habitants du dynamisme de la région Auvergne-Rhône-Alpes tout en étant située à la frontière du 3ème et 6ème arrondissement de Lyon. Investir dans un studio meublé à Villeurbanne c’est la garantie d’un rendement plus élevé, une offre de bien qui attire 90% des étudiants, et qui doit se situer idéalement près des transports en commun. En moyenne un studio à Villeurbanne de 25m² se loue entre 450 et 550€ (soit 21€/m²).




Investir dans un studio à Saint-Etienne


La ville de Saint-Etienne située à quelques kilomètres de Lyon est une commune dynamique et attractive pour les investisseurs. On y retrouve de nombreux campus universitaires rattachés à Lyon, ce qui draine beaucoup d’étudiants (+de 27.000) dans la ville aux 7 collines. Le nombre d’habitants a augmenté de 2% en 5 ans grâce à l’afflux de jeunes venus étudier dans l’une des écoles supérieures de la ville. Aujourd'hui le pourcentage d’étudiants à Saint-Étienne est de 15%. Il y a une forte demande locative de petit logement de type studios qui se louent en moyenne 14€/m² soit 350€ pour un studio de 25m².




Investir dans un studio à Marseille


La 2ème plus grand métropole française accueille chaque année près de 56 000 étudiants, et 90 000 au total avec le territoire d'Aix-Marseille. Cela représente 6,5% de la population de la cité phocéenne qui se classe 5ème sur la liste des villes accueillant le plus d’étudiants en France. En moyenne, les studios à Marseille se louent à 477€ pour 23m² (soit 21€/m²). La demande de logement reste très élevée chez les étudiants à Marseille qui étudient dans les secteurs du Vieux-Port ou dans le 5ème arrondissement avec la faculté de médecine Timone qui sont donc des zones où investir dans un studio.




Investir dans un studio à Paris


Ce n’est pas une découverte, mais trouver un logement à Paris est devenu presque impossible de nos jours, pour les étudiants et jeunes actifs qui envahissent la capitale. C’est pourquoi, il n’est jamais trop tard pour investir à Paris où la rentabilité pour un studio se trouve entre 3% et 4% nette. Facile à louer et à revendre, les petites locations sont idéales pour les étudiants. Les arrondissements où investir qui offrent les meilleures rentabilités sont bien évidemment le 10ème (quartier tendance et attirant), suivi du 9ème (quartier Montmartre) ainsi que le 2ème arrondissement (quartier bourgeois). En moyenne, il faut savoir qu’un studio de 22m² se loue à 741€ dans le 10ème , 776€ dans le 9ème et 820€ dans le 2ème.





Louer un studio vide ou meublé ?

Les étudiants sont principalement la cible choisie pour la location d’un studio. Si nous prenons en compte leur situation, il serait fortement recommandé de louer un studio meublé plutôt que vide.

 

En effet, les étudiants ou les jeunes actifs possèdent rarement à ce stade de leur vie des meubles leur appartenant et donc ils sont le plus souvent à la recherche d’un logement déjà tout équipé. Il en est de même pour les étudiants en mobilité ou venant de l'étranger. À savoir, la durée moyenne de location dans un studio est d’environ 1 an. Il est donc logique de meubler le studio afin d’éviter une succession de longs et coûteux déménagements aux locataires. 

Ayez en mémoire que lorsque vous louer un logement meublé apporte une fiscalité attractive, avec la possibilité d’augmenter légèrement les loyers et grâce au statut de LMNP percevoir une réduction d’impôt et d’éventuels remboursements de TVA. 

Konstance vous suggère d’investir dans un studio meublé afin d’en tirer des bénéfices supplémentaires. Toutefois, il est impératif de suivre la liste obligatoire de meubles à avoir dans un studio. Voici la liste en question : 

  • Une literie comprenant une couette ou une couverture ;

  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

  • Des plaques de cuisson ;

  • Un four ou un four à micro-ondes ;

  • Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6° ;

  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

  • Des ustensiles de cuisine ;

  • Une table et des sièges ;

  • Des étagères de rangement ;

  • Des luminaires ;

  • Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Nos conseils pour bien investir dans un studio étudiant

Nos conseils

Connaître le marché immobilier étudiant


Avant tout investissement immobilier, que ce soit pour un appartement de 4 pièces ou un studio, il faut analyser dans quelle ville la demande locative est élevée. Pour cela, il est judicieux de viser les villes étudiantes où la pénurie de petits logements à louer se fait ressentir. Si votre budget le permet, vous pouvez choisir de grandes villes comme Paris sinon pour rester dans des budgets moindres, favorisez les villes comme Villeurbanne ou Saint-Etienne. En chiffres, rappelons que le marché de la location étudiante représente 1,5 millions de jeunes en France à la recherche d’un logement.




Calculer son rendement


Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le but de le louer, une des étapes les plus importantes à réaliser avant de signer le contrat, c’est de calculer le rendement du bien. Celui-ci comprend les charges de copropriétés, les frais de gestion, l’assurance habitation et la taxe foncière. Acheter un bien au juste prix est la clé d’un rendement locatif attrayant, en revanche si le calcul démontre un rendement trop bas alors il est essentiel de chercher un autre logement où investir.




Fixer le bon loyer


Le choix du bon montant de loyer est essentiel si vous souhaitez maintenir vos locataires sur moyen/long terme (surtout lorsqu’il s’agit d’étudiants qui vont passer plusieurs années au sein de la même ville). Inspirez vous des prix du marché et faites la liste des points forts et des points faibles de votre studio pour avoir le meilleur rapport qualité prix afin de satisfaire le budget serré des étudiants.




Évaluer les travaux


Dans le but d’anticiper votre budget global d’investissement, il est indispensable d’évaluer le montant des éventuels travaux de rénovations et d’ameublements. Les travaux peuvent concerner les rénovations énergétiques, les rénovations des façades, portant parfois sur des rénovations de copropriétés ou encore dans l’achat de meubles.




Choisir un régime fiscal attractif


Vous le savez sans doute, l’investisseur immobilier à plusieurs possibilités concernant son statut fiscal en fonction du type d’investissement qu’il fait. Comme nous l’avons déjà indiqué, louer un studio meublé est bien plus efficace qu’un studio nu. Alors dans ce contexte, le régime fiscal le plus adapté pour vous est celui du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui vous donne l’opportunité d’accéder à une réduction d’impôt et parfois même à un remboursement de la TVA. La location meublée vous permet effectivement de profiter du régime micro-BIC, c’est-à-dire que les loyers que vous percevez ne sont pas imposés par les revenus fonciers mais se placent dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).





Pour aller plus loin

Qu'est ce que le régime fiscal LMNP


La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’en location vide. Il vous offre une réduction d’impôts importante et la possibilité de récupérer la TVA. De plus, vous êtes imposé dans la catégorie BIC si vous générez moins de 23 000€ de revenus TTC par an OU si les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...). ET si ce n’est pas votre activité principale. Pour en savoir plus sur ce statut fiscal avantageux, n’hésitez pas à consulter le site lmnp-gouv.fr.




Comment calculer la rentabilité brute du studio ?


Pour calculer la rentabilité brute du studio que vous envisagez d’acheter, vous devez diviser le loyer annuel par le prix du logement, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir le rendement brut annuel.

Par exemple : vous voulez acheter un studio à 100 000€ et le louer à 400€ par mois. Le calcul est donc : (400 x 12 / 100 000 x 100 = 4,8), ce qui vous donne 4,8% de rentabilité brute.




Comment déclarer ses revenus locatifs ?


Avec une location meublée, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie BIC. On trouve 2 régimes d’imposition : le régime micro BIC et le régime réel. Les revenus locatifs doivent être déclarés sur la déclaration de revenus 2042 C PRO, soit dans les cases 5ND à 5PD pour le régime micro BIC soit dans les cases 5NA à 5PK et 5NY à 5PZ pour le régime réel.





Investir dans un studio en fonction de

votre budget 

LYON intramuros

STUDIO

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente. 

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Ticket d'entrée : 110.000€

Loyer : (+/-) 550cc 

Prix m2 moyen : 5.500€

Rendement brut : (+/-) 6%

SAINT-ETIENNE

STUDIO

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

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Ticket d'entrée : 45.000

Loyer : (+/-) 350cc 

Prix m2 moyen : 1.100€

Rendement brut : (+/-) 9%

PARIS

STUDIO 

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente. 

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Ticket d'entrée : 200.000€

Loyer : (+/-) 800cc 

Prix m2 moyen : 10.500€

Rendement brut : (+/-) 4,8%

MARSEILLE

Studio

Location idéale pour des étudiants

Sécurité locative et plus value à la revente.

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Ticket d'entrée : 80.000

Loyer : (+/-) 500cc 

Prix m2 moyen : 3.000€

Rendement brut : (+/-) 7,5%

Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100

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