NOTRE ANALYSE :

INVESTIR DANS UN

IMMEUBLE DE RAPPORT EN 2021

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER LOCATIF :

LE CHOIX DE L'IMMEUBLE DE RAPPORT 

Économie

de temps

Rentabilité nettement supérieure

Gestion simplifiée et coûts faibles

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport, également appelé immeuble à loyers, est ainsi nommé car il rapporte directement à son unique propriétaire. Investir dans un immeuble de rapport consiste à acquérir le bien immobilier entier, d’un seul bloc. À ce titre, il se distingue de la copropriété qui concerne quant à elle plusieurs propriétaires. Il s’agit d’un investissement à visée locative ayant pour principal objectif la rentabilité. 

Pour gagner plus :

Le prix d’achat au m² d’un immeuble de rapport est inférieur à un investissement immobilier classique, cela implique un rendement locatif meilleur. A noter qu’un investisseur à un fort pouvoir de négociation sur ce marché étant donné que ce type de bien attire environ 90% d’investisseurs et seulement 10% d’acheteurs qui souhaitent y habiter.

Vous avez la chance d’être le seul propriétaire, de ne pas dépendre d’une assemblée de copropriété pour effectuer un quelconque changement ou une quelconque initiative. Vous pouvez ainsi décider de procéder à des travaux de rénovation pour l’entretien de l’immeuble sans concertation et apporter une valorisation à votre bien qui vous sera favorable pour attirer les locataires ou lors de la revente de l’immeuble.

Si vous anticipez la revente de votre investissement immobilier locatif, vous pouvez en obtenir une plus-value intéressante. Il suffit de mettre l’immeuble en copropriété et vendre les appartements au fur et à mesure de leur disponibilité..

Pour dépenser moins :

Lors de l’achat de votre immeuble, vous faites des économies sur les frais de notaires, les honoraires d’agences, les frais bancaires qui diminuent avec la hausse du prix d’acquisition.

Durant toute la durée de possession de votre bien immobilier, vous réduisez les coûts de gestion de l’immeuble étant donné qu’il n’y a pas de syndicat à rémunérer, pas d’assemblée générale de copropriété à réunir. Les honoraires de gestion locative sont également faibles puisqu’un prix global suffira à la gestion de l’ensemble des appartements de l’immeuble.

A retenir :

 

L’immeuble de rapport vous donne donc l’avantage sur quatre points principaux :

  • Un meilleur taux de rendement brut ((loyer mensuel x 12)/prix d’acquisition)x100)

  • Un meilleur taux de rendement net grâce à la suppression de charges de copropriété, d’impôts, de travaux, d’assurances et de coûts de gestion)

  • Offre plus de liberté concernant les décisions et la gestion

  • Offre plus de rentabilité de l’investissement à la revente

Quelques chiffres 

Superficie :

?

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Durée moyen d'un bail :

Coût d'un ameublement :

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pour un logement meublé prémium

Quelques exemples de villes où investir en région Rhône-Alpes

Investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport à Firminy


Surface : 250-350 m2 Prix au m2 : 700 – 800€ Prix d’achat : 200 000 – 300 000€ Firminy est une ville plutôt petite avec 16 839 habitants. De plus, Firminy est proche de Saint-Étienne et donc de Lyon. Cette ville possède aussi un grand nombre d’infrastructures pour les loisirs des habitants.




Investir dans un immeuble de rapport à Bourgoin-Jallieu


Surface : 300-400 m2 Prix au m2 : 1 000-1 500 m2 Prix d’achat : 400 000-500 000€ Bourgoin-Jallieu possède une zone industrielle et artisanale importante. Cette ville compte 28 900 habitants ce qui contribue à son ambiance calme.




Investir dans un immeuble de rapport à Privas


Surface : 100-180m2 Prix au m2 : 1 000- 1 200€ Prix d’achat : 150 000-210 000€ Privas est une ville où il fait bon vivre malgré des embouteillages aux heures de pointes, cette ville sait séduire ses habitants avec ses espaces de loisirs ainsi que la diversité de la population. Privas est composée de 8 321 habitants.




Investir dans un immeuble de rapport à Tarare


Surface : 150-250 m2 Prix au m2 : 700-1050€ Prix d’achat : 100 000-180 000€ Tarare possède un point positif incontournable : la proximité avec la ville de Lyon, la troisième ville française. Le prix de l’immobilier y est abordable permettant un investissement peu coûteux. C’est une ville calme, proche de la nature de quoi séduire les habitants.




Investir dans un immeuble de rapport à Montbrison


Surface : 200-500 m2 Prix au m2 : 1 000-1 200€ Prix d’achat : 400 000-500 000€ Montbrison est une ville agréable, verte. Elle est surnommée la “ville fleurie” avec une rivière qui la parcourt. De quoi séduire les habitants. Sans oublier que Montbrison ne comporte aucune insécurité. La proximité avec Saint-Étienne est aussi à mentionner dans la présentation de cette ville.




Investir dans un immeuble de rapport à Vienne


Surface : 200-400 m2 Prix au m2 : 1 000- 1500€ Prix d’achat : 300 000-500 000€ Les ¾ de la population sont des locataires c’est pourquoi la ville est surnommée le paradis des locataires. La verdure est aussi une caractéristique de cette ville avec 186 km2 d’espaces verts (prairies, forêts, parcs, jardins…). Vienne possède aussi un grand réseau de transports en commun composé de bus, trams, métros, trains urbains.





Comment investir dans un
immeuble de rapport ?

1ère possibilité :

 

Acheter un immeuble où les appartements sont déjà loués. Dans cette situation, le propriétaire n’a pas à chercher de nouveaux locataires pour ses biens. C’est donc un gain de temps important et une charge administrative allégée. 

De plus, dans ces circonstances il est plus facile d’emprunter, la banque est rassurée car elle a une garantie de revenu grâce au loyer perçu des locataires. 

2ème possibilité :

 

Acheter un immeuble entièrement vide. Il est normal de penser que cette stratégie va plomber la rentabilité de du bien immobilier. Cependant ce n’est pas le cas. Ce type d’investissement permet de réaliser des travaux, des réaménagements, des rénovations, de façon à optimiser l’espace et proposer un mobilier à la mode. 

Grâce à ses travaux il est plus facile de louer et de créer l’effet coup de cœur chez les visiteurs. De plus, la rentabilité locative va augmenter car avec ces transformations le bien prend de la valeur ce qui s’impacte sur les loyers.

 

3ème possibilité :

Acheter un immeuble avec une partie vide et une partie louée. Dans cette situation le bien est alors qualifié de « mixte ». Cette dernière permet donc de combiner les avantages des deux possibilités précédentes, de quoi ravir la banque comme le propriétaire-bailleur.

Nos conseils pour bien investir dans un immeuble de rapport

Nos conseils

Vérifier les prix


Si le prix d’achat peut parfois sembler attractif pour un immeuble de rapport, il ne faut pas oublier de visualiser les loyers du secteur pour prévoir la rentabilité que vous pouvez en obtenir. Il ne faut donc pas se fier uniquement aux estimations mais étudier le marché locatif de la ville plus profondément.




Vérifier les conditions d'utilisation des compteurs


Lorsque vous achetez un lot de logement, vous devrez prêter attention à des caractéristiques importantes comme le fonctionnement des compteurs d’eau, d’électricité, etc. Veillez à ce qu’ils soient bien individualisés auquel cas il vous faudra prévoir des travaux d’adaptation.




S'informer sur le choix de l'emplacement


Toujours et encore, dans n’importe quel type de logement l’emplacement est la clé de votre rentabilité. Pour l’immeuble de rapport, la majorité des investissements se font dans des petites villes, des villages et en zone rurale. Il faut prêter attention à la proximité des commodités depuis votre bien pour qu’il soit attrayant.





Les pièges à éviter

La division en lots


Au moment de la mise en location de votre bien, si votre immeuble n’a pas été divisé en lots, alors vous ne pourrez pas louer votre immeuble en plusieurs appartements indépendants. Cela impactera aussi la gestion des dépenses privatives comme le gaz et l’électricité. Conseil : Avant l’achat de votre immeuble, demandez si la division en lot a été effectuée. Sinon faites appel à un géomètre qui délimitera chaque lot et un notaire qui rédigera un règlement intérieur sur la répartition des charges notamment.




La concentration du risque


Lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport, tout votre placement se concentre dans un même lieu. Il faut donc prévoir que si jamais un problème intervient dans l’immeuble il impactera tous les appartements qui le constituent (par exemple: nuisances sonores, dégâts des eaux…). Conseil : Ne confondez pas mutualisation des dépenses avec mutualisation des risques. Si vous en avez la capacité financière, vous pouvez investir dans plusieurs immeubles de rapport et ainsi répandre les risques dans différents lieux.




Le contrôle de la taxe foncière


Chaque année, un investisseur est soumis à la taxe foncière s’il est propriétaire d’un bien au 1er janvier de l’année de l’avis d’imposition. En fonction de la ville où vous décidez d’investir, celle-ci peut varier de montant. En général, elle est de l’équivalent de 1 mois de loyer, mais parfois elle peut être plus conséquente (2-3 mois). Conseil : Pour ne pas être surpris par le montant de la taxe foncière à payer, anticipez et demandez la auprès de l’agence immobilière ou du vendeur. Si toutefois, ils n’en ont pas connaissance, vous pouvez la retrouver en vous renseignant par la commune.





Pour aller plus loin :

Nos stratégies d'investissement sur-mesure

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PLACEMENT

      Rendement

brut* inférieur à

5%

L’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

Vacance locative : Aucune

Effort mensuel : Elevé

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RENDEMENT

      Rendement

brut* supérieur à

8%

Un investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu le plus élevé possible.

Vacance locative : Occasionnelle 

Effort mensuel : Faible

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DÉVELOPPEMENT

      Rendement

brut* proche de

6%

L’investissement dans une zone où l’objectif principal est la valorisation de votre bien couplé avec une sécurité locative.

Vacance locative : Très rare

Effort mensuel : Modéré

*Chez Konstance, le rendement brut se calcule : (Revenus annuels (vacance locative comprise) / Prix du bien + travaux) x 100

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